第五屆中國(guó)房(fáng)地産科(kē)學發展論壇嘉賓發言

 

提要：7月13日(rì)至14日(rì)，中國(guó)房(fáng)地産業協會、中國(guó)房(fáng)地産研究會、國(guó)家發改委城(chéng)市和小城(chéng)鎮改革發展中心在西安召開第五屆中國(guó)房(fáng)地産科(kē)學發展論壇，主題爲“新型城(chéng)鎮化與房(fáng)地産業轉型發展”。

　　

主辦單位：中國(guó)房(fáng)地産業協會、中國(guó)房(fáng)地産研究會、國(guó)家發改委城(chéng)市和小城(chéng)鎮改革發展中心

　  單位：陝西省住房(fáng)和城(chéng)鄉建設廳

承辦單位：天朗控股集團

　　主持人(rén)：楊禹 國(guó)家發改委城(chéng)市和小城(chéng)鎮改革發展中心研究員(yuán)、央視特約評論員(yuán)

　　各位領導、各位來(lái)賓、各位朋友，大(dà)家上午好！非常高興今天大(dà)家齊聚一堂，參加第五屆中國(guó)房(fáng)地産科(kē)學發展論壇，這個論壇很有曆史，大(dà)家現在面對現實問(wèn)題，房(fáng)地産科(kē)學發展和國(guó)家科(kē)學發展緊密聯系在一起，十八大(dà)提出建設新型城(chéng)鎮化，房(fáng)地産業面對什麽樣的機(jī)遇和壓力，全中國(guó)人(rén)民(mín)都(dōu)很關心，城(chéng)鎮化作(zuò)爲擴大(dà)内需的最大(dà)潛力所在，什麽樣的方式向前推進，對全國(guó)的房(fáng)地産業會帶來(lái)什麽樣的影(yǐng)響，也是過去(qù)半年(nián)以來(lái)大(dà)家非常關心的事(shì)情，今天大(dà)家能夠在這裡(lǐ)一起探討(tǎo)這個問(wèn)題，我想我們大(dà)家都(dōu)會非常有收獲。

　　第五屆中國(guó)房(fáng)地産科(kē)學發展論壇現在就(jiù)正式開始！

　　首先我向大(dà)家介紹一下，今天請(qǐng)來(lái)的各位領導和嘉賓：

　　中國(guó)房(fáng)地産業協會、中國(guó)房(fáng)地産研究會會長 劉志峰

　　楊偉民(mín) 中共中央财經領導小組辦公室副主任

　　孫安軍 住房(fáng)與城(chéng)鄉建設部城(chéng)鄉規劃司司長

　　趙 晖 住房(fáng)與城(chéng)鄉建設部村鎮建設司司長

　　李 鐵 國(guó)家發改委城(chéng)市和小城(chéng)鎮改革發展中心主任

　　西安市市長 錢引安先生(shēng)

　　楊保軍 中國(guó)城(chéng)市規劃院副院長

　　韓健徽 中國(guó)城(chéng)市商業網點建設管理(lǐ)聯合會副會長

　　省市嘉賓：

　　談月明 浙江省住房(fáng)和城(chéng)鄉建設廳廳長

　　楊冠軍 陝西省住房(fáng)和城(chéng)鄉建設廳廳長

　　侯淅珉 安徽省銅陵市市長

　　王育選 西安闫良區區長

　　陳 勇 重慶市酉陽縣委書(shū)記

　　協會嘉賓：

　　劉志峰 中國(guó)房(fáng)地産業協會、中國(guó)房(fáng)地産研究會會長

　　苗樂如(rú) 中國(guó)房(fáng)地産研究會副會長兼秘書(shū)長、中國(guó)房(fáng)地産業協會秘書(shū)長

　　華 生(shēng) 經濟學家、燕京華僑大(dà)學校(xiào)長

　　張永嶽 上海東方房(fáng)地産學院院長

　　企業嘉賓：

　　孫 茵 天朗控股集團董事(shì)長

　　任志強 中國(guó)房(fáng)地産研究會副會長、北京市華遠(yuǎn)置業有限公司董事(shì)長

　　馮 侖 中國(guó)房(fáng)地産研究會副會長、萬通集團投資控股股份有限公司董事(shì)長

　　胡葆森 中國(guó)房(fáng)地産業協會副會長、建業住宅集團(中國(guó))有限公司董事(shì)長

　　傅勝龍 湖南(nán)省工(gōng)商聯副主席、大(dà)漢控股董事(shì)長兼總裁

　　毛大(dà)慶 萬科(kē)企業股份有限公司副總裁

　　左 坤 國(guó)開金融有限公司副總裁

　　周 昕 中國(guó)房(fáng)地産信息集團董事(shì)長

　　戴小京 财訊傳媒集團總裁

　　讓我們一并對他(tā)們表示歡迎，今天請(qǐng)來(lái)現場的還(hái)有國(guó)内50個城(chéng)市的市長和副市長、10個省的住建廳的廳長、副廳長、20個省的房(fáng)協會的會長、秘書(shū)長，讓我們對他(tā)們的光(guāng)臨表示歡迎！讓我們對本次論壇的主辦方天朗控股集團董事(shì)長孫茵女(nǚ)士表示感謝！

　　主持人(rén)：首先有請(qǐng)西安市人(rén)民(mín)政府副市長錢引安緻辭！

　　錢引安：各位來(lái)賓、女(nǚ)士們、先生(shēng)們，大(dà)家上午好！

　　今天第五屆中國(guó)房(fáng)地産科(kē)學發展論壇在這裡(lǐ)隆重召開，我代表西安市政府向論壇的舉辦和各位嘉賓的到來(lái)表示熱(rè)烈歡迎！2012年(nián)12月，中央經濟工(gōng)作(zuò)會議(yì)首次提出積極穩妥推進城(chéng)鎮化，着力提高城(chéng)鎮化質量，自(zì)此新型城(chéng)鎮化成爲全國(guó)自(zì)上而下最重要的發展命題之一，本屆論壇的主題新型城(chéng)鎮化與房(fáng)地産業轉型發展，通過對話(huà)與研討(tǎo)，準确理(lǐ)解新型城(chéng)鎮化的内涵，深入研討(tǎo)房(fáng)地産業變革、轉型，把握房(fáng)地産業發展的機(jī)遇和挑戰，搭建政企溝通的橋梁，共同促進房(fáng)地産業轉型發展。

　　房(fáng)地産業的健康發展，對經濟社會持續發展有着重要影(yǐng)響，自(zì)新型城(chéng)鎮化發展提出以來(lái)，中國(guó)房(fáng)地産業既趕上新的發展機(jī)遇，同時也面臨加快(kuài)轉型的重任，近年(nián)來(lái)，随着住房(fáng)制度改革的不斷深化，西安市着眼人(rén)民(mín)群衆最關心、最現實、最緊迫的住房(fáng)問(wèn)題，結合實際以經濟闆塊帶動、城(chéng)市組團發展的模式，大(dà)力推進旅遊文化新區、高新技術(shù)産業新區、生(shēng)态環境示範新區，以及現代裝備工(gōng)業新區融合發展，加快(kuài)城(chéng)改力度，加快(kuài)住房(fáng)保障工(gōng)作(zuò)，不斷強化房(fáng)地産市場調控力度，全方位健全房(fáng)地産業發展引導政策，在推進新型城(chéng)鎮化發展過程中，促使行業從(cóng)地産開發、銷售房(fáng)屋向整合城(chéng)市曆史文化資源、旅遊商業資源與城(chéng)市公共配套資源，提供人(rén)居生(shēng)活方式、帶動城(chéng)市區域可(kě)持續發展與持續繁榮轉型，形成了西安特色的房(fáng)地産業平穩發展格局，爲西安發展奠定了基礎，西安城(chéng)市發展處在大(dà)發展大(dà)建設階段，我們需要不斷完善相(xiàng)關的政策制度，我們充分(fēn)利用這次論壇的機(jī)會，加強交流學習，虛心借鑒各兄弟省市的經驗，廣泛聽取專家嘉賓的建議(yì)，進一步提升西安城(chéng)鎮化發展水平。

　　“十二五”期間，是西安國(guó)際化大(dà)都(dōu)市加快(kuài)建設的關鍵時期，我們按照(zhào)十八大(dà)五位一體(tǐ)的要求，堅持創新驅動、轉型發展，在加快(kuài)推進新型城(chéng)鎮化過程中，爲房(fáng)地産業轉型和持續健康發展創造良好政策環境，不斷提高城(chéng)鎮化發展質量，祝各位嘉賓在西安期間生(shēng)活愉快(kuài)、身(shēn)體(tǐ)健康，預祝第五屆中國(guó)房(fáng)地産科(kē)學發展論壇取得(de)圓滿成功，謝謝大(dà)家！

　　主持人(rén)：謝謝錢市長，10年(nián)前，西安就(jiù)是西部大(dà)開發的橋頭堡，這些年(nián)在房(fáng)地産科(kē)學發展中是排頭兵(bīng)，新型城(chéng)鎮化要落實到人(rén)的城(chéng)鎮化，越來(lái)越人(rén)來(lái)到城(chéng)市中享受房(fáng)地産發展帶來(lái)的好處，接下來(lái)進入今天的主題演講階段，關于中國(guó)房(fáng)地産業的發展，這些年(nián)大(dà)家都(dōu)有很多的判斷和議(yì)論，我們大(dà)家希望聽到更權威的聲音，首先有請(qǐng)中國(guó)房(fáng)地産業協會、中國(guó)房(fáng)地産研究會會長劉志峰先生(shēng)做演講！

　　劉志峰：各位來(lái)賓、同志們上午好！首先我代表主辦方對各位嘉賓來(lái)到西安參加第五屆中國(guó)房(fáng)地産科(kē)學發展論壇表示熱(rè)烈的歡迎！對西安市人(rén)民(mín)政府、陝西省住建廳的大(dà)力支持表示衷心的感謝，對天朗控股集團承辦本次論壇表示感謝！

　　本次論壇的主題是新型城(chéng)鎮化與房(fáng)地産業轉型發展，選擇這樣一個主題，因爲城(chéng)鎮化作(zuò)爲内需具有巨大(dà)的潛力，将成爲未來(lái)中國(guó)經濟發展的動力，更重要的是我國(guó)城(chéng)鎮化的内部條件(jiàn)和内在動力已經發生(shēng)了深刻變化，城(chéng)鎮化面臨着從(cóng)資源環境、産業轉型、制度配合等方面的諸多挑戰，我們希望通過對話(huà)和研討(tǎo)，正确的把握新型城(chéng)鎮化的内涵，探討(tǎo)新型城(chéng)鎮化推進的改革思路(lù)和主要途徑，同時，希望房(fáng)地産業在推動新型城(chéng)鎮化發展中把握機(jī)遇，加快(kuài)創新和轉型，提高發展質量，下面我重點就(jiù)新型城(chéng)鎮化體(tǐ)制機(jī)制改革和房(fáng)地産業轉型發展這兩個問(wèn)題談幾點意見(jiàn)。

　　題目就(jiù)是《探索體(tǐ)制機(jī)制改革、着力提高城(chéng)鎮化質量、促進房(fáng)地産業轉型發展，爲新型城(chéng)鎮化服務。

　　下面我就(jiù)談幾條建議(yì)，供大(dà)家參考。

　　第一，深化體(tǐ)制機(jī)制改革，提高城(chéng)鎮化質量。

　　改革開放(fàng)以來(lái)，我國(guó)城(chéng)鎮化快(kuài)速的推進，取得(de)了巨大(dà)的成就(jiù)，但(dàn)城(chéng)鎮化質量不高的問(wèn)題也越來(lái)越突出，黨的十八大(dà)報告提出了城(chéng)鎮化質量明顯提高的目标，李克強總理(lǐ)也指出，推進城(chéng)鎮化核心是人(rén)的城(chéng)鎮化，關鍵是提高城(chéng)鎮化的質量，目的是造福百姓，目前城(chéng)鎮化率是52.57%，目前來(lái)講城(chéng)鎮化，實際上我們國(guó)家是三種人(rén)，一個是城(chéng)市居民(mín)，一個是農民(mín)，一個是新移民(mín)，新移民(mín)具體(tǐ)講，一個是目前來(lái)講，城(chéng)鄉還(hái)是二元結構、人(rén)口三元結構，因爲城(chéng)鎮化質量并不高。

　　前不久國(guó)務院向全國(guó)人(rén)大(dà)常委會提交了《關于城(chéng)鎮化建設工(gōng)作(zuò)的報告》，分(fēn)析了城(chéng)鎮化的現狀和趨勢，提出了促進城(chéng)鎮化健康發展的基本思路(lù)和戰略重點，報告強調促進城(chéng)鎮化發展，需要着力加強頂層制度、頂層設計(jì)，統籌推進人(rén)口管理(lǐ)、土(tǔ)地管理(lǐ)、财稅金融管理(lǐ)、城(chéng)鎮住房(fáng)、生(shēng)存環境等重要領域的機(jī)制體(tǐ)制改革，并提出了深化上述改革的指導思想，下面我就(jiù)有關方面的改革談一點看(kàn)法。

　　第一改革戶籍制度，有利于推進農業人(rén)口轉移，有利于推進農業轉移人(rén)口市民(mín)化。按照(zhào)因地制宜、分(fēn)步推進等，統籌推進戶籍制度改革和基本公共服務均等化，全面放(fàng)開小城(chéng)鎮和小城(chéng)市的落戶限制，有序放(fàng)開中等城(chéng)市落戶限制，逐步放(fàng)開大(dà)城(chéng)市落戶限制，合理(lǐ)設定特大(dà)城(chéng)市落戶條件(jiàn)，逐步把符合條件(jiàn)的農業轉移人(rén)口轉爲城(chéng)鎮居民(mín)。戶籍制度改革應從(cóng)需求最緊迫的人(rén)群進行突破，推進符合條件(jiàn)的外來(lái)人(rén)口落戶各類城(chéng)鎮。長期在城(chéng)市居住、生(shēng)活、工(gōng)作(zuò)，就(jiù)應該在這個城(chéng)市落戶。

　　前面放(fàng)開本地農民(mín)落戶縣市，逐步放(fàng)開外來(lái)農村人(rén)口和城(chéng)鎮間人(rén)口落戶限制，戶籍制度改革要征求農民(mín)意願，保留、有償流轉宅基地、承包土(tǔ)地的使用權，入戶以後依法交城(chéng)鎮社保、努力實現義務教育、就(jiù)業服務、基本醫療、社會保障性住房(fáng)等覆蓋城(chéng)鎮常住人(rén)口。

　　第二，穩步推進用地制度改革。

　　在城(chéng)鎮化過程中，土(tǔ)地管理(lǐ)制度越來(lái)越越來(lái)越多的制約和挑戰，必須用新的思路(lù)解決這些問(wèn)題，一是促進城(chéng)鄉建設用地同市同地同權，應該加快(kuài)集體(tǐ)土(tǔ)地辦證工(gōng)作(zuò)，提高城(chéng)鎮土(tǔ)地集約利用程度，合理(lǐ)分(fēn)配城(chéng)鎮建設用地指标，探索土(tǔ)地相(xiàng)關稅費制度改革，逐步擴大(dà)宅基地流轉交易範圍，完善征地補償機(jī)制。可(kě)以考慮以現有常住人(rén)口爲依據，确定用地指标，探索地區之間人(rén)地劃撥政策，城(chéng)鎮建設用地新增規模要和吸納外來(lái)人(rén)口落戶規模相(xiàng)挂鈎。政府引導、規劃、管控、多元化參與，利益共享城(chéng)鎮低效能用地再開發用地，盤活存量土(tǔ)地的開發利用，合理(lǐ)減少城(chéng)鎮工(gōng)業用地數量，提高工(gōng)業用地使用效率，加大(dà)探索城(chéng)鎮工(gōng)業用地向商業化用地的轉化力度，現在很多開發園區土(tǔ)地利用效率不高，如(rú)果改變用地思路(lù)，會有更多的餘地利用。探索土(tǔ)地相(xiàng)關稅費制度改革，首先要探索在建設用地交易、使用政策收益等相(xiàng)關稅費加強規範服務，其次，再次開展土(tǔ)地出讓年(nián)租式探索。

　　第三個方面改革财稅金融制度，完善城(chéng)鎮化發展資金保障。

　　推進城(chéng)鎮化發展既需要發揮财政資金的引導作(zuò)用，更需要逐步發揮國(guó)内民(mín)間資本的引導作(zuò)用，中央财政和省财政可(kě)以設立城(chéng)鎮化專項基金，中央政府承擔跨省轉移農民(mín)工(gōng)基本公共服務，省級政府承擔省内跨地區轉移農民(mín)工(gōng)基本公共服務。建立财政支出随人(rén)走的機(jī)制。

　　房(fáng)地産稅試點，要将存量房(fáng)産、單位房(fáng)産、建設經營性用房(fáng)納入範圍，打破基礎設施經營壟斷，吸納民(mín)間資本參與。

　　第三是擴大(dà)地方政府自(zì)行發債試點範圍，把地方政府債務納入預算管理(lǐ)，完善政府債務資金使用和償還(hái)的信息制度，健全政府債務評級體(tǐ)系。

　　主持人(rén)：謝謝劉志峰會長做了内容非常豐厚的演講，他(tā)講了新型城(chéng)鎮化戶籍政府改革、用地制度改革都(dōu)是非常重要的，還(hái)談到新型城(chéng)鎮化不等同房(fáng)地産化，但(dàn)同時房(fáng)地産業在新型城(chéng)鎮化中可(kě)以找到核心的發展機(jī)遇，今天這個盛會不僅是房(fáng)地産精英聚集在一起，我們今天請(qǐng)來(lái)了各個方面的人(rén)，今天上午做主題演講的部分(fēn)，下午和晚上還(hái)要做交流，今天還(hái)請(qǐng)來(lái)了著名的經濟學家華生(shēng)，他(tā)代表學術(shù)界參加我們的討(tǎo)論，我們也請(qǐng)到了規劃界著名的學者，另外媒體(tǐ)界也非常關心，今天整個論壇我們還(hái)請(qǐng)了包括人(rén)民(mín)日(rì)報、中央電視台等中央的媒體(tǐ)，還(hái)有很多本地的媒體(tǐ)做報道，我希望通過媒體(tǐ)的報道，把我們對新型城(chéng)鎮化，以及對房(fáng)地産業發展的一些思考可(kě)以傳播給社會，今天這個時代，所有方面的探討(tǎo)和實際的工(gōng)作(zuò)，都(dōu)是在輿論場合環繞之下展開的，各界都(dōu)很關心，大(dà)家通過傳統媒體(tǐ)的報道可(kě)以看(kàn)到今天的討(tǎo)論，通過自(zì)媒體(tǐ)也可(kě)以看(kàn)到今天的討(tǎo)論。

　　剛才任志強先生(shēng)發微博說(shuō)，戶籍制度改革、土(tǔ)地制度改革是非常重要的，接下來(lái)進行主題演講，有請(qǐng)中國(guó)發改委城(chéng)市和小城(chéng)鎮改革發展中心主任李鐵！

　李鐵：非常榮幸能夠主辦這次論壇，剛才劉會長就(jiù)新型城(chéng)鎮化做了重要的闡述，我給大(dà)家做一個簡要的彙報。

　　一個是發展的現狀，第二是中國(guó)房(fáng)地産房(fáng)價上漲的基本原因，第三個是房(fáng)價上漲的趨勢分(fēn)析，第四個促進房(fáng)地産良性發展的建議(yì)，不對的地方請(qǐng)大(dà)家批評。

　　講房(fáng)地産肯定要講我們國(guó)家的城(chéng)鎮化，城(chéng)鎮化率是52.6%，但(dàn)是後面的數字非常重要，一個國(guó)家内有7.1億人(rén)口納入城(chéng)鎮化進程中，在世界曆史上是前所未有，它的高速增長，雖然其他(tā)國(guó)家也有高速增長，我們的高速增長不是一個百分(fēn)點的事(shì)情，是人(rén)口的事(shì)情，就(jiù)是年(nián)均進入城(chéng)鎮的人(rén)口達到2000萬人(rén)，研究城(chéng)鎮化的問(wèn)題，不站(zhàn)在這個角度分(fēn)析，會出現很多問(wèn)題，我們研究過歐美、美國(guó)、韓國(guó)等，但(dàn)是我們有沒有考慮到中國(guó)龐大(dà)的人(rén)口基數和進入城(chéng)市大(dà)軍的住房(fáng)情況，這是我們要深入分(fēn)析的問(wèn)題。

　　第二個城(chéng)市，城(chéng)鎮化要面臨城(chéng)市，中央提出城(chéng)鎮化的問(wèn)題，涉及兩個問(wèn)題，第一個人(rén)口的城(chéng)鎮化，第二個城(chéng)市能不能實現可(kě)持續發展，中國(guó)有660個城(chéng)市，19881個鎮，也相(xiàng)當于19881個小城(chéng)市，其他(tā)國(guó)家任何一個城(chéng)市人(rén)口就(jiù)是2000、3000人(rén)，另一方面城(chéng)市發展面臨一個新的，也是世界上前所未有的格局，我們既面臨着最大(dà)的城(chéng)鎮人(rén)口，又面臨在不斷擴大(dà)的城(chéng)市規模的群體(tǐ)，這也是城(chéng)鎮化制定政策的時候，非常重要的一個基礎。

　　第三個就(jiù)是區域的差距明顯，中國(guó)東部地區和中西部地區相(xiàng)差14到18個百分(fēn)點，這個區域差距決定了人(rén)不能留下、産業如(rú)何分(fēn)布，也決定了房(fáng)地産業如(rú)何在這些地區發展的問(wèn)題。

　　第四個，我們看(kàn)到有關部門(mén)統計(jì)，城(chéng)鎮人(rén)口和農村居民(mín)住房(fáng)面積的比較，第一我們看(kàn)到的數字是城(chéng)鎮居民(mín)書(shū)房(fáng)面積是33.58，農村人(rén)口的住房(fáng)面積是36.24，2億多人(rén)城(chéng)鎮間的流動人(rén)口，他(tā)們估計(jì)在城(chéng)鎮的住房(fáng)中、就(jiù)業住房(fáng)中并沒有占一席之地，第二個意思，如(rú)果我們制定城(chéng)鎮化制度，落實了戶籍制度改革，使一部分(fēn)農村居民(mín)到城(chéng)鎮定居，他(tā)整個消費結構會發生(shēng)重大(dà)的變化，原來(lái)所統計(jì)的住房(fáng)面積在空間上出現了乾坤大(dà)挪移，我們就(jiù)要知道，所謂刺激消費、帶動内需，2.6億人(rén)口和7000萬的城(chéng)市人(rén)口會帶動什麽内需，最大(dà)的内需就(jiù)是把農村的消費變成城(chéng)市的消費，首先是買房(fáng)的需求，還(hái)有租房(fáng)的需求，還(hái)有醫療、消費等，前提是我們能不能把這些政策落實。

　　所以我們想如(rú)果我們進行了戶籍制度改革，他(tā)們進入了城(chéng)市，會改變需求，如(rú)果相(xiàng)關的政策不發生(shēng)變化，農村的财産、土(tǔ)地不能進行流轉，必然造成兩栖占用資源的現象，我們知道進行城(chéng)鎮化研究的同時，也研究土(tǔ)地城(chéng)鎮化的問(wèn)題，中國(guó)的土(tǔ)地城(chéng)鎮化的制度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快(kuài)于人(rén)口城(chéng)鎮化，另一方面，我們看(kàn)到在城(chéng)鎮化發展的今天，土(tǔ)地城(chéng)鎮化、土(tǔ)地嚴重的擴張，使城(chéng)鄉用地嚴重的不集約。

　　從(cóng)2000年(nián)到2013年(nián)，城(chéng)鎮人(rén)均占有的用地面積，在世界最嚴格的耕地保護制度下，不僅僅沒有減少，反而在增加，從(cóng)人(rén)均132平米，增加到142平米，說(shuō)明我們最嚴格的土(tǔ)地管理(lǐ)制度，這種行政土(tǔ)地管理(lǐ)制度肯定是失敗的。第二農村在已經城(chéng)鎮化轉移人(rén)口2.6億以後，同時2000年(nián)到2011年(nián)，淨占用耕地3000萬畝，研究城(chéng)鎮化的問(wèn)題，要和内需結合，這是最大(dà)的一點。

　　第二，我們看(kàn)看(kàn)房(fáng)價上漲的原因。

　　我們的研究，我們不能籠統判斷中國(guó)的房(fáng)價上漲，我們首先要分(fēn)析中國(guó)房(fáng)子在哪漲？爲什麽漲？爲什麽房(fáng)地産成爲大(dà)家都(dōu)非常關注、各級地方政府都(dōu)在推動的一個産業。

　　第一我們看(kàn)表象，我們很多研究方面都(dōu)說(shuō)，都(dōu)說(shuō)一線城(chéng)市、二線城(chéng)市，三、四線城(chéng)市，我認爲這些直接說(shuō)明了中國(guó)的房(fáng)地産發展，房(fáng)價上漲和我們等級化的城(chéng)鎮管理(lǐ)體(tǐ)系有直接的關系，剛才劉會長講到我們研究城(chéng)鎮化的時候，等級化的管理(lǐ)體(tǐ)制也是我們要研究的一個重點。

　　這種等級圖也可(kě)以看(kàn)出，我們資源的分(fēn)配不平衡，就(jiù)導緻了行政資源從(cóng)最低等級向最高等級在集中，計(jì)劃分(fēn)配資源從(cóng)上到下遞減，導緻了等級越高的城(chéng)市優質資源更加集中，因此，這也形成了我們在不同等級的城(chéng)市，房(fáng)價不同的區間。

　　那麽，所謂房(fáng)價高，高在哪裡(lǐ)？不是全國(guó)房(fáng)價都(dōu)高，主要集中在高等級城(chéng)市，特别是直轄市、副省級城(chéng)市，可(kě)以随意的調動資源，解決城(chéng)市發展的問(wèn)題，這個房(fáng)價高受我們國(guó)家的行政資源分(fēn)布的影(yǐng)響，因爲中國(guó)的行政資源分(fēn)布，也影(yǐng)響了市場資源分(fēn)布。

　　在公共服務差距之間，戶籍制度改革面臨的最大(dà)問(wèn)題，就(jiù)是戶籍制度的可(kě)互換性，北京、上海公共服務水平相(xiàng)當，所以這兩個城(chéng)市的房(fáng)價也相(xiàng)當，接下來(lái)有省會城(chéng)市，副省級省會城(chéng)市公共服務水平也是相(xiàng)當的，導緻我們到那裡(lǐ)買住房(fáng)的同時，也買那裡(lǐ)的優質資源和公共服務。

　　第二個，我們土(tǔ)地的限量供給導緻城(chéng)市資源的稀缺，高等級城(chéng)市核心區域土(tǔ)地資源永遠(yuǎn)是稀缺的，土(tǔ)地稀缺肯定會導緻房(fáng)價的上漲。

　　另一方面，房(fáng)地産是目前最穩定的投資需求，它取決于什麽呢(ne)？取決于兩方面的因素，第一方面，它的資源的稀缺性決定了它的價格的上揚，第二個社會收入分(fēn)配差距的逐步拉大(dà)，永遠(yuǎn)有一批高端的購(gòu)買群體(tǐ)，這個還(hái)得(de)按照(zhào)中國(guó)的形勢分(fēn)析，高端群體(tǐ)是什麽呢(ne)？我們假設中國(guó)有13.6億人(rén)口，中間有10%是高收入人(rén)口，那麽他(tā)對高端地産有持久性的需求，10%是1.3億，5% 是6800萬，這些多人(rén)有持久的需求，這一塊是重要的原因。

　　另外，房(fáng)地産和其他(tā)的投資相(xiàng)比，我們錢放(fàng)在銀行裡(lǐ)是最虧的，物價上漲，錢放(fàng)在銀行裡(lǐ)等于逐步貶值，我們放(fàng)到股票裡(lǐ)，不要看(kàn)股票的熱(rè)還(hái)是冷(lěng)，對任何人(rén)投資要求簡單，要求直接見(jiàn)效，對股票它既要求實名制，也要求有一定的操作(zuò)難度，還(hái)要耽誤大(dà)量的時間，股票現在已經熊到點了，投資的話(huà)肯定要選擇最穩定的房(fáng)地産投資。剛才講過的高收入人(rén)口有長期的持續需求。

　　我講高收入人(rén)口還(hái)有一個，比如(rú)說(shuō)我是高收入人(rén)口，我要買住房(fáng)，第一我要在本地買住房(fáng)，第二到省會買住房(fáng)，然後到北京、上海買住房(fáng)，高收入人(rén)口到等級高的城(chéng)市、核心資源好的、優質資源相(xiàng)對集中的城(chéng)市買住房(fáng)，這在中國(guó)的時期下是最好的、最合理(lǐ)的選擇，比如(rú)說(shuō)香港的房(fáng)價上漲，肯定是由大(dà)陸推動的，當然華人(rén)圈推動和大(dà)陸推動，帶動了香港房(fáng)價的上漲，

　　原因是香港的公共服務水平遠(yuǎn)大(dà)于大(dà)陸，我們按照(zhào)香港的房(fáng)價和大(dà)陸比，這種優質資源繼續集中，那意味着什麽呢(ne)？這些高等級城(chéng)市、核心資源相(xiàng)對集中的城(chéng)市，房(fáng)價還(hái)有上漲的空間。

　　所以，香港房(fáng)價大(dà)陸推動，京滬房(fáng)價全國(guó)推動，這是一個不争的事(shì)實。

　　對于房(fáng)價上漲的判斷依據，我們認爲它既取決于住房(fáng)供應量大(dà)小，更取決于一個城(chéng)市它的輻射範圍，比如(rú)說(shuō)沿海的某一個特殊的旅遊資源區，對全國(guó)也有輻射範圍，但(dàn)是對中國(guó)來(lái)講，随着等級化的提高，它的輻射範圍就(jiù)越廣，北京輻射全國(guó)，省會城(chéng)市基本上是輻射全省，具體(tǐ)的輻射範圍，我們到全國(guó)一看(kàn)，各地級城(chéng)市房(fáng)價都(dōu)不高，誰來(lái)買住房(fáng)呢(ne)？就(jiù)是這個地區所轄的各個縣、鄉鎮的人(rén)來(lái)買房(fáng)子。

　　第二取決于這個地區的人(rén)均收入水平，如(rú)果我們算沿海發達地區，浙江、廣東、江蘇輻射範圍雖然不如(rú)西北地區的一個地級市，但(dàn)是基礎的人(rén)均收入水平高，也要支撐這個地區的房(fáng)價上漲大(dà)于中西部地區。

　　高行政等級城(chéng)市的資源短(duǎn)缺是常态的，而且不可(kě)再生(shēng)，戶籍制度導緻了公共服務封閉式的格局難以打破，在這種情況下，資源短(duǎn)缺、公共服務的封閉，也促進房(fáng)價進一步上漲。

　　第三，很多人(rén)認爲土(tǔ)地出讓金制度改革，是不是可(kě)以迅速推開，我覺得(de)按照(zhào)現在地方政府的架式，一下子把土(tǔ)地出讓金制度改革，各地政府就(jiù)破産了。

　　我們知道地方政府，最積極的動力是兩個，一個是GDP增長，一個是财政收入增長，推動GDP增長和财政收入增長，一定要去(qù)招商引資，我們就(jiù)知道各級地方政府都(dōu)在開辟工(gōng)業區去(qù)招商引資，形成工(gōng)業産業，來(lái)支撐政府的财政收入，表示地方政府GDP的政績，中國(guó)的招商引資在非常強烈的競争中才可(kě)以實現的，你(nǐ)招商引資，我也招商引資，各地壓低土(tǔ)地價格、土(tǔ)地成本，地方政府賠錢搞招商引資，這個成本由誰來(lái)承擔呢(ne)？這個成本一定要通過房(fáng)地産開發、高額的土(tǔ)地出讓金進行彌補，就(jiù)出現一個什麽情況呢(ne)？一邊通過工(gōng)業開發區增加土(tǔ)地的供給，來(lái)進行招商引資，損失由新開發的房(fáng)地産、增收的土(tǔ)地出讓金進行彌補，另外，新增收的土(tǔ)地出讓金還(hái)要彌補城(chéng)鎮由于貪圖大(dà)造成的壓力，每屆政府都(dōu)這樣幹，就(jiù)意味着城(chéng)市再不斷的擴張，現在每屆政府都(dōu)要有新的政績，每屆政府就(jiù)要新開辟工(gōng)業園區和房(fáng)地産開發區，結果就(jiù)是什麽呢(ne)？城(chéng)市的攤子越來(lái)越大(dà)，基礎設施、供給的成本也在大(dà)幅度增加、成倍的增加，靠稅收，我們知道政府的稅收是保财政、保吃(chī)飯的，所以隻能靠融資形式、新開地盤繼續賣地，融資靠什麽還(hái)呢(ne)？還(hái)得(de)靠未來(lái)的土(tǔ)地出讓金還(hái)，就(jiù)形成了這種惡性循環，這種惡性循環導緻現在看(kàn)到的新區、新城(chéng)不斷的發展，但(dàn)是這個泡沫和國(guó)外的泡沫不一樣，因爲擊鼓傳花到這種形勢下，就(jiù)取決于你(nǐ)這個地方的等級化的優勢，輻射的範圍、調動的資源能力，正因爲如(rú)此，我們從(cóng)等級化的管理(lǐ)體(tǐ)制判斷，那麽，在高等級的地方，它的資源稀缺性還(hái)存在，四、五線城(chéng)市按照(zhào)這樣的模式發展，恐怕在擴張到一定程度的時候，财政壓力會崩盤，所以泡沫是這樣的形成方式，和國(guó)外有很大(dà)的區别。

　　另外國(guó)民(mín)收入兩極分(fēn)化的趨勢短(duǎn)期内不可(kě)改變，高收入群體(tǐ)仍然以比較大(dà)的群體(tǐ)存在的話(huà)，它仍然對高級高的層次的住房(fáng)，還(hái)是有強勁的需求，所以我們分(fēn)析一線城(chéng)市、二線城(chéng)市房(fáng)價上漲還(hái)有空間，那麽，我剛才講過，由于攤大(dà)餅的原因，會導緻四、五線城(chéng)市，特别是城(chéng)鎮地區再繼續發展房(fáng)地産，就(jiù)會遭遇崩盤。

　　怎麽辦呢(ne)？改革，隻有改革才可(kě)以解決這個問(wèn)題，我想中國(guó)的改革要尊重市場的規律，尊重市場的規律，不要讓稀缺的資源被所謂的低價，造成了嚴重的浪費，其實如(rú)果我們限價，誰是受益者呢(ne)？未來(lái)的買房(fáng)人(rén)是受益者，因爲我們分(fēn)析了房(fáng)價上漲的最大(dà)促進者，有三個群體(tǐ)，第一賣房(fáng)的地産商，第二個買房(fáng)者，上漲的空間成爲他(tā)投資的利潤，第三表面上看(kàn)城(chéng)市土(tǔ)地出讓金，實際上是城(chéng)市的戶籍人(rén)口，取消限購(gòu)的政策，就(jiù)意味着我們認同這種房(fáng)價上漲它市場化的規律，在這個規律下，政府才可(kě)以通過稅收等措施，拿出更多的資源解決公共服務的問(wèn)題。

　　第二要促進商品房(fáng)的價格市場化，既取消行政性的限購(gòu)，同時要尊重這個規律，第三要提高城(chéng)區稀缺土(tǔ)地資源的利用效果。我們爲什麽要說(shuō)這一點呢(ne)？因爲在現在的二、三線城(chéng)市，一些城(chéng)市把自(zì)己搞成所謂的生(shēng)态城(chéng)市、綠色城(chéng)市，在攤大(dà)餅，形成了土(tǔ)地的嚴重擴張，我們可(kě)以搞上百畝寬的大(dà)馬路(lù)，幾千畝的大(dà)廣場，幾平方公裡(lǐ)甚至十幾平方公裡(lǐ)的生(shēng)态公園，有的城(chéng)市并不大(dà)，十幾萬人(rén)、二十多萬人(rén)，沒有這麽大(dà)的需求，但(dàn)是這些土(tǔ)地資源造成嚴重的浪費。

　　第四是确保基礎設施投資的有效供給，第二是空間上合理(lǐ)配置公共資源，既然優質公共資源的過度集中，導緻了房(fáng)價的上漲，是不是通過市場的規律，或者通過行政的引導，使一些優質資源向中小城(chéng)市相(xiàng)對均勻的分(fēn)布，也會合理(lǐ)疏散人(rén)口，也會合理(lǐ)遏制房(fáng)價的上漲趨勢。

　　第二加快(kuài)輕軌的建設，這裡(lǐ)說(shuō)的什麽意思呢(ne)？我們房(fáng)價上漲很多呼聲特别強烈，但(dàn)是我認爲是一個非真實的呼聲，我們很多老百姓明明買不起住房(fáng)，一方面希望中國(guó)的經濟按照(zhào)市場化的方式運行，另一方面還(hái)希望政府按照(zhào)傳統的計(jì)劃經濟體(tǐ)制保障他(tā)的福利供給，因此就(jiù)形成了強烈要求政府降低房(fáng)價的呼聲，改革就(jiù)是在這種形勢下面臨舉步維艱，老百姓社會所謂的大(dà)部分(fēn)群體(tǐ)，他(tā)們既想通過市場化，重新的分(fēn)配社會資源，給自(zì)己創造更多的發展機(jī)會，但(dàn)是由于競争的差異性，他(tā)們更希望作(zuò)爲一個弱勢群體(tǐ)，在房(fáng)價繼續上漲的情況下，政府能把這些空間，按照(zhào)原有的福利的方式分(fēn)配給他(tā)，就(jiù)是這麽一個矛盾的過程，導緻了我們對房(fáng)價、對房(fáng)地産政策的判斷出現了誤區。

　　實際上空間的資源，就(jiù)是空間資源再分(fēn)配，可(kě)以解決這些急于購(gòu)買住房(fáng)人(rén)的需求，可(kě)以遠(yuǎn)一點，但(dàn)是要改變交通的狀況，原來(lái)高速公路(lù)連接中小城(chéng)市，現在要建設輕軌，就(jiù)是在相(xiàng)對遠(yuǎn)的地方，增加中低收入購(gòu)房(fáng)的供給，另外一方面呢(ne)，我們要加大(dà)租房(fáng)的力度，我們進行戶籍制度改革研究的同時，我們認爲人(rén)口的流動、就(jiù)業和居住，在任何一個市場經濟國(guó)家是一個常态，我們不能通過所謂的改革，去(qù)強化這種保障房(fáng)的福利供給，來(lái)把我們這種流動的常态，通過傳統的體(tǐ)制，打着改革的旗号給它固化，這是我們改革面臨的問(wèn)題，本來(lái)這個市場既有買房(fáng)，又有租房(fáng)，恰恰我們面對13.6億人(rén)口，我們還(hái)要保護保的這個方式供給，通過福利化的方式供給，既違背了市場規律，也不符合我們中國(guó)的國(guó)情。

　　因此，在買和租這種政策選擇下，我們認爲租是更有廣闊的市場，全國(guó)2.6億農民(mín)工(gōng)和7000萬城(chéng)鎮流動人(rén)口，絕大(dà)多數人(rén)口是在以租的方式在城(chéng)鎮居住，北京房(fáng)價高，農民(mín)工(gōng)租房(fáng)價格200到500元，他(tā)生(shēng)活得(de)很好，因爲消費價格低，所以在租的過程中我們有更多的選擇，是不是可(kě)以引導民(mín)間資本，甚至在集體(tǐ)土(tǔ)地用地上進行改革，利用存量用地建造公共租賃房(fáng)，政府加強設施的配套建設，完善租房(fáng)體(tǐ)系，就(jiù)是未來(lái)的住房(fáng)供給，應該形成以租爲主，因爲中國(guó)的城(chéng)鎮化不是富人(rén)的城(chéng)鎮化，不是錦上添花，是雪中送炭，2.6億的農民(mín)工(gōng)進城(chéng)，不可(kě)能有錢到城(chéng)裡(lǐ)買房(fáng)，絕大(dà)多數會以租的形式在城(chéng)鎮裡(lǐ)定居、就(jiù)業、生(shēng)活，我們提出穩定的居住條件(jiàn)并沒有涉及到買房(fáng)還(hái)是租房(fáng)，隻要是租，也可(kě)以構成穩定的居住條件(jiàn)，那就(jiù)意味着租房(fáng)的市場、租賃市場的供給，也會爲房(fáng)地産業開辟一個廣闊的空間。

　　當然了，關于房(fáng)地産的問(wèn)題，還(hái)有更多的想法，在今天這個會上，恐怕沒有更多的時間討(tǎo)論，很可(kě)能有很多地方講的，和在座的專家、學者講的不一緻，但(dàn)是我隻告訴一點，我講的這些，也和當前的新型城(chéng)鎮化政策有關，我們推行戶籍制度改革，釋放(fàng)人(rén)口紅(hóng)利，我們堅持集體(tǐ)土(tǔ)地的改革，釋放(fàng)集體(tǐ)土(tǔ)地的低成本紅(hóng)利，我們進一步推進城(chéng)鎮等級管理(lǐ)制度的改革，釋放(fàng)中小城(chéng)市、發展前線資源的平等分(fēn)配，我們也可(kě)以釋放(fàng)中小城(chéng)市的活力，才能爲中國(guó)的經濟、爲房(fáng)地産企業提供更好的發展平台，謝謝！

　　主持人(rén)：謝謝李鐵主任，新型城(chéng)鎮化的進程其實不像過去(qù)我們理(lǐ)解城(chéng)鎮化，以建設進程爲主，新型城(chéng)鎮化我們通過李鐵的演講我們感受到是一個改革的進程，改革的東西非常多，剛才李鐵主任演講最後提的觀點，我想這些觀點在今天的論壇會，會得(de)到大(dà)家很多的共鳴，如(rú)果這樣的觀點放(fàng)在微博上會被拍(pāi)磚的，但(dàn)是新型城(chéng)鎮化的發展，不能簡單的依據拍(pāi)磚的網民(mín)的做法去(qù)做，我們接下來(lái)有請(qǐng)浙江省住房(fáng)和城(chéng)鄉建設廳廳長談月明演講！

談月明：這次我們浙江16位同志應邀來(lái)到美麗的西安，參加第五屆中國(guó)房(fáng)地産科(kē)學發展論壇，感到非常的高興，我向大(dà)家彙報三方面的内容。

　　第一我省新型城(chéng)鎮化的情況，第二是當前主要存在的問(wèn)題。

　　目前我們城(chéng)市和縣城(chéng)建成新面積達到了2804平方公裡(lǐ)，主要城(chéng)市之間有4小時公路(lù)交通圈，加快(kuài)向3小時交通圈邁進，建成了一大(dà)批交通項目，縣以上城(chéng)市人(rén)均道路(lù)面積達到了17.6平方米，強化城(chéng)市的生(shēng)态環境建設，人(rén)均公園面積達到了11.6平方米，垃圾無害化處理(lǐ)率達到了97%，我們大(dà)力提升城(chéng)市地下空間開發利用。

　　堅持城(chéng)鄉統籌，深入推進新農村建設，創新小城(chéng)市培育機(jī)制，2010年(nián)12月，我省在全國(guó)率先開展小城(chéng)市培育試點，推進了27個試點鎮向小城(chéng)市轉型發展，目前這些試點鎮已經展現出全新的發展态勢，促進公共服務項農村延伸，完善完善3萬多個村級便民(mín)服務中心，實現了戶戶通電、廣播電視通通村等全覆蓋，城(chéng)市供水覆蓋農村人(rén)口1608萬人(rén)。

　　加強資源保護合理(lǐ)利用，快(kuài)速建立城(chéng)鄉建設用地增減劃撥制度，連續15年(nián)實現了全省耕地的占補平衡，村莊整治成效顯著，從(cóng)2003年(nián)開始，全省啓動了千村示範、萬村整治工(gōng)程，累計(jì)完成農房(fáng)改造153.7萬戶，完成農村困難家庭危房(fáng)改造36.61萬戶。

　　我省的美麗鄉村建設得(de)到了習近平總書(shū)記、汪洋副總理(lǐ)的肯定。

　　第五是堅持改革創新，深化體(tǐ)制機(jī)制改革，着重抓住統籌城(chéng)鄉的重點領域和關鍵環節，通過試點突破、示範引領，着力深化城(chéng)鄉綜合配套改革，逐步破解城(chéng)鄉二元體(tǐ)制，開展宅基地換城(chéng)鎮住房(fáng)、農村生(shēng)産和生(shēng)活用房(fáng)相(xiàng)分(fēn)離(lí)，土(tǔ)地流轉農民(mín)建立養老保險制度等改革。圍繞空間利用集約化，推行了一加X村鎮布局規劃，圍繞基本公共服務均等化，實現城(chéng)鄉養老和醫療制度全覆蓋，圍繞農村金融創新，積極發展村鎮銀行、小額貸款公司，圍繞農村轉移人(rén)口市民(mín)化，全面推行居住證制度，全面據小了縣市及以下地區戶口遷移限制。爲更高層次推行新型城(chéng)鎮化戰略的實施，我們省政府和城(chéng)鄉建設部簽署了部省合作(zuò)協議(yì)，努力的将我省建設成爲新型城(chéng)鎮化發展、城(chéng)鄉差異化互補發展的先行區。

　　第二個彙報一下我省新型城(chéng)鎮化存在的主要問(wèn)題，雖然取得(de)了一些成績，但(dàn)是我們也清醒的認識到，我們認識到在不少的地方，和發達的地區存在一定的差距，深入推行新型城(chéng)鎮化，統籌城(chéng)鄉發展，我們省還(hái)面臨不少的問(wèn)題。

　　1、城(chéng)鎮化發展的質量還(hái)有待于提高，城(chéng)鎮化發展仍然滞後經濟發展提出的要求，我省大(dà)城(chéng)市數量偏少、都(dōu)市群經濟輻射的功能不強，人(rén)多地少矛盾更加突出，環境污染、交通擁堵等問(wèn)題突出，大(dà)家都(dōu)知道我們浙江衛視正在尋找會遊泳的河，這是每天都(dōu)推出的，說(shuō)實話(huà)，現在會遊泳的河越來(lái)越少，城(chéng)市管理(lǐ)滞後于城(chéng)市建設，城(chéng)市轉型滞後于産業轉型。

　　2、城(chéng)鄉規劃水平還(hái)有待于提升，城(chéng)鄉規劃總體(tǐ)上仍然滞後于城(chéng)鄉建設發展的需求，城(chéng)市規劃對城(chéng)市未來(lái)的發展、人(rén)口科(kē)學的聚集規律研究不夠，前瞻性不足，特别是農村的規劃工(gōng)作(zuò)還(hái)比較薄弱。

　　3、農業轉移人(rén)口市民(mín)化的體(tǐ)制機(jī)制有待于突破，戶籍管理(lǐ)制度改革相(xiàng)對較爲滞後，一定程度上強化了城(chéng)鄉二元分(fēn)割的特征，導緻了農業轉移人(rén)口不願意進城(chéng)入口，進城(chéng)人(rén)員(yuán)沒有能力在城(chéng)市生(shēng)根，城(chéng)鄉基本公共服務差距較大(dà)，雖然實現了制度全覆蓋，但(dàn)是城(chéng)鄉之間的待遇标準還(hái)有很大(dà)差距，農民(mín)工(gōng)就(jiù)業不穩定現象還(hái)突出，三分(fēn)之一的農民(mín)工(gōng)，在同一個企業工(gōng)作(zuò)時間不超過一、兩年(nián)，就(jiù)會就(jiù)業單位的改變。

　　4、農村土(tǔ)地集體(tǐ)土(tǔ)地利用能力有待于加強，農村建設人(rén)均用地存在低效現象，村莊規模偏小，配套設施成本高，建新不拆舊，有新村無新貌的現象還(hái)存在。

　　5、農村綜合改革有待于深化，農村産權制度不夠清晰與城(chéng)市居民(mín)對占有資源的完全産權相(xiàng)比，農村資源既不能抵押貸款，又不能交易流轉，農民(mín)無法享受充分(fēn)的産權收益。

　　第三我們下一步推行新型城(chéng)鎮化的工(gōng)作(zuò)舉措與重點。

　　下一步要深入推行新型城(chéng)鎮化，以城(chéng)鎮化科(kē)學發展爲目标，以城(chéng)鄉統籌發展爲主線，以人(rén)口向城(chéng)市合理(lǐ)有序的轉移爲重點，以體(tǐ)制機(jī)制的創新爲動力，以城(chéng)市群和都(dōu)市區爲主體(tǐ)形态，着力增強城(chéng)市要素的極具能力，着力增強城(chéng)市依據依業的承載能力，着力增強城(chéng)市帶動農村發展的輻射能力，構建以城(chéng)帶鄉、以鄉促城(chéng)、城(chéng)鄉互促共進的新型城(chéng)市化推行機(jī)制，促進大(dà)中小城(chéng)市和小城(chéng)鎮協調發展，促進新型工(gōng)業化、新型城(chéng)市化、信息化、農業現代化同步發展加快(kuài)形成城(chéng)鄉一體(tǐ)化發展格局。

　　形成有利于城(chéng)鄉統籌發展的八項機(jī)制：一是健全完善規劃體(tǐ)制、形成城(chéng)鄉規劃先導機(jī)制，二是推行産業轉型升級，形成城(chéng)鄉産業互動機(jī)制，三是加強基礎設施前，形成城(chéng)鄉設施共建機(jī)制，四是提高人(rén)居環境品質，形成城(chéng)鄉生(shēng)态共保機(jī)制，第五是提升公共服務水平，形成城(chéng)鄉民(mín)生(shēng)共享機(jī)制，第六是加快(kuài)城(chéng)市管理(lǐ)創新，形成城(chéng)鄉管理(lǐ)的協同機(jī)制，第七推動文化的繁華發展，第八加大(dà)改革創新力度，形成城(chéng)鄉統籌的要素機(jī)制。

　　在加快(kuài)建立健全八項機(jī)制的基礎上，最後三到五年(nián)重點突破工(gōng)作(zuò)有六項：

　　第一是開展三改一拆行動，舊住宅新、城(chéng)中村改造、違法建築拆除等，三年(nián)内全省拆除違法建築1億平方米，完成舊住宅心、舊長新，城(chéng)中村改造1.4億平方米。省政府将3年(nián)拆改任務一次性下達，今年(nián)以來(lái)，溫州、京華兩次召開了全省現場會，這項工(gōng)作(zuò)由省廳牽頭，目前拆除違法建築5665萬平米，三改是4800平方米，整個浙江呈現了三改一拆勢不可(kě)當的态勢。

　　第二實施城(chéng)市交通治堵的工(gōng)程，着力優化城(chéng)市的空間布局，完善綜合交通體(tǐ)系，優先發展公共交通，加強交通管理(lǐ)，今後5年(nián)内，要使全省城(chéng)市交通擁堵狀态明顯改觀，今年(nián)的目标是實現三個翻一番和一個不低于50%。

　　第三是加強住房(fáng)保障體(tǐ)系建設，堅持政府主導，社會參與，加快(kuài)推進保障安居工(gōng)程建設，今後3年(nián)内，全省開工(gōng)建設保障房(fáng)40萬套以上，主要以建公租房(fáng)爲主，剛才我們李鐵主任說(shuō)到，要提倡集體(tǐ)土(tǔ)地建公租房(fáng)，我們浙江政府發文，鼓勵這一點。

　　第四是推行地下空間開發利用，“十二五”期間，開發利用地下空間面積1億平方米，每年(nián)完成2000萬平方米以上，其中100萬平方米以上要用于地下停車場的建設。

　　第五是加強沿海地區城(chéng)市群規劃建設，率先實施規劃提升、産業空間優化、城(chéng)市交通暢通、軌道交通建設、地下空間開發利用、環境綜合政治、綠道網建設、智慧城(chéng)市與綠色城(chéng)鎮創建、城(chéng)鎮風(fēng)貌提升等十大(dà)工(gōng)程。

　　第六是推進美麗浙江建設，加快(kuài)推進美麗城(chéng)鎮、美麗縣城(chéng)、美麗鄉村建設，2017年(nián)全省要建成1000個左右的規劃設計(jì)一流、質量安全一流、風(fēng)貌特色一流、生(shēng)态環境一流、社區管理(lǐ)一流的示範村。

　　第七個方面加快(kuài)推行住宅産業化和新型建築的工(gōng)廠(chǎng)化，剛才劉部長也提出了這方面的要求，省政府出台了這方面的政策，召開現場會，下一步我們要進一步加大(dà)推進的力度，這項工(gōng)作(zuò)也要走在全國(guó)的前列。

　　最後衷心的感謝建設部劉部長對我省的關心和指導，也感謝兄弟省市對我們浙江的幫助和支持，謝謝大(dà)家！

　　主持人(rén)：謝謝！接下來(lái)我們想聽聽來(lái)自(zì)學術(shù)界的聲音，我們有請(qǐng)著名的經濟學家、燕京華僑大(dà)學校(xiào)長華生(shēng)老師(shī)做演講！歡迎！

　華生(shēng)：大(dà)家上午好！因爲昨天臨時告訴我做一個演講，因此我就(jiù)講這次會議(yì)的主題，就(jiù)是新型城(chéng)鎮化與房(fáng)地産業轉型發展，我講幾個問(wèn)題，第一個就(jiù)是什麽是新型城(chéng)鎮化？因爲今天這個已經成爲一個爛熟的口号，但(dàn)是什麽是新型城(chéng)鎮化？這個跟現在的情況相(xiàng)差很遠(yuǎn)，新型城(chéng)鎮化首先是相(xiàng)對于舊的城(chéng)鎮化，沒有舊何以爲新，原來(lái)舊的城(chéng)鎮化主要特點，就(jiù)是我們在嚴格的戶籍管理(lǐ)制度下面，使得(de)進城(chéng)的農民(mín)随着工(gōng)業化的發展不能融入城(chéng)鎮化，所以形成了中國(guó)的三元式結構，我曾經講過，中國(guó)社會實際上是三三制的結構，三分(fēn)之一的城(chéng)市戶籍居民(mín)、三分(fēn)之一的農民(mín)，還(hái)有三分(fēn)之一的農民(mín)工(gōng)和他(tā)們的家屬，這是中國(guó)現在的國(guó)情，這是我們舊的城(chéng)鎮化造成的情況。

　　所謂新型城(chéng)鎮化，就(jiù)是要改革這個情況，現在總理(lǐ)說(shuō)了，新型城(chéng)鎮化就(jiù)是人(rén)的城(chéng)鎮化，但(dàn)是這個人(rén)是指呢(ne)？這個人(rén)首要是指這2.5億農民(mín)工(gōng)和他(tā)們的家屬，就(jiù)是4億多人(rén)，以及還(hái)在農村的4億多人(rén)中的一半以上，進來(lái)要進城(chéng)，要把人(rén)定義清楚了，如(rú)果你(nǐ)的工(gōng)作(zuò)不是爲農民(mín)工(gōng)以及家屬，以及不是爲将來(lái)可(kě)能進城(chéng)的人(rén)工(gōng)作(zuò)，你(nǐ)做的工(gōng)作(zuò)就(jiù)不是新型城(chéng)鎮化，你(nǐ)的房(fáng)地産也是舊的房(fáng)地産業，不是轉型後的房(fáng)地産業，這是第一個問(wèn)題，就(jiù)是什麽是新型城(chéng)鎮化。

　　第二個是爲什麽要搞新型城(chéng)鎮化呢(ne)？是因爲我們舊的城(chéng)鎮化道路(lù)走不下去(qù)了，舊的城(chéng)鎮化道路(lù)的特點，就(jiù)是政府通過賣地、通過推高住房(fáng)的價格，來(lái)募集資金，來(lái)發展城(chéng)市，隻要土(tǔ)地甩掉人(rén)口，這樣一條道路(lù)在過去(qù)是起了一些曆史作(zuò)用，到了今天它的副作(zuò)用越來(lái)越大(dà)，下來(lái)我跟大(dà)家分(fēn)析這個問(wèn)題，現在潛藏的房(fáng)地産泡沫，以及現在的金融風(fēng)險，可(kě)能是中國(guó)今後10年(nián)面臨的最大(dà)挑戰，我講過中國(guó)的金融風(fēng)暴的時候，不亞于美國(guó)的金融海嘯，我們原來(lái)的道路(lù)也面臨着内部需求不足的問(wèn)題，我們随着工(gōng)業化進城(chéng)的農民(mín)工(gōng)和他(tā)們的家屬，他(tā)們的消費方式還(hái)是農村的，他(tā)們大(dà)量賺的錢，要回到家鄉蓋房(fáng)子，他(tā)們蓋的房(fáng)子沒有人(rén)住，他(tā)們在工(gōng)作(zuò)的城(chéng)市是沒有房(fáng)住的，這是中國(guó)資源最大(dà)的浪費，包括現在講結構升級和結構轉型，沒有人(rén)素質的提高，就(jiù)不可(kě)能有真正的結構轉型。

　　我們現在的農民(mín)工(gōng)包括他(tā)們的子女(nǚ)，他(tā)們所接受的教育，根本不能夠适應中國(guó)下一步産業升級和結構轉型的需要，所以這些制約都(dōu)使得(de)原來(lái)舊的城(chéng)鎮化道路(lù)走不下去(qù)，現在講結構已經成了一個時髦，實際上對中國(guó)來(lái)說(shuō)，最大(dà)的結構是三個結構，第一個結構就(jiù)是城(chéng)鄉的結構，就(jiù)是我們用隔絕的城(chéng)鄉的體(tǐ)制造成的這種戶籍的壟斷和隔離(lí)。

　　第二個分(fēn)配結構，因爲中國(guó)成爲世界上貧富差距最大(dà)的國(guó)家，第三個結構是人(rén)口結構，我們中國(guó)還(hái)有特殊的計(jì)劃生(shēng)育政策，這三個結構是政府要調整的主體(tǐ)，但(dàn)是現在我們對主要應該調節的結構并沒有下什麽工(gōng)夫，調節的是不斷變化的那些結構，那些結構市場是可(kě)以發揮很大(dà)作(zuò)用，你(nǐ)認爲太陽能是新興産業，你(nǐ)去(qù)發展，可(kě)能過兩年(nián)就(jiù)會過剩了，真正的結構調整是這三大(dà)結構，這三大(dà)結構市場做不了或者做不好，隻有政府做，但(dàn)是我們現在并沒有真正做，所以新型城(chéng)鎮化，首先針對的就(jiù)是第一個結構，就(jiù)是我們的城(chéng)鄉結構，第二個分(fēn)配結構，跟第一個結構也有關系，因爲城(chéng)鄉收入的差距，不管在大(dà)國(guó)還(hái)是發展中國(guó)家中，差距都(dōu)是最大(dà)的，因爲我們的資源集中在城(chéng)市，農村和城(chéng)市的公共服務水平都(dōu)差得(de)很遠(yuǎn)，分(fēn)配結構跟第一個結構有關聯，第三個結構，計(jì)劃生(shēng)育政策還(hái)沒有調整，嚴格實行計(jì)劃生(shēng)育的隻是在城(chéng)市，農村并沒有，這三個結構首先從(cóng)第一個結構突破，從(cóng)這個地方開始，應該說(shuō)是完全正确的，而且也到了不做不行的時候，第二代的農民(mín)工(gōng)越來(lái)越成爲流民(mín)，農村增人(rén)不增地，使第二代農民(mín)工(gōng)都(dōu)成了沒有土(tǔ)地的流民(mín)，流民(mín)人(rén)數占到社會多數的時候，這個社會是不可(kě)能穩定的。

　　爲什麽搞新型城(chéng)鎮化？不但(dàn)是激發内需的需要，不僅是城(chéng)市化的一般規律，也是我們目前面臨的巨大(dà)壓力和挑戰，不轉将來(lái)我們可(kě)能死無葬身(shēn)之地。

　　第三轉型的困難主要在什麽地方？中國(guó)搞新型城(chéng)鎮化，脫離(lí)不了世界上一般城(chéng)市化的規律，你(nǐ)再搞中國(guó)特色，你(nǐ)出不了社會發展的一般規律，城(chéng)市化發展的一般規律，我們分(fēn)析從(cóng)二戰之後，真正成功實現城(chéng)市化和現代化轉型的是少數國(guó)家，按照(zhào)世界銀行的統計(jì)，加起來(lái)一共13個，其中還(hái)有幾十萬人(rén)口的小國(guó)還(hái)占了一半多，真正的主要是日(rì)本、韓國(guó)，我們國(guó)家的台灣地區、香港和新加坡，香港和新加坡都(dōu)是單獨的城(chéng)市，還(hái)不具備普遍性，絕大(dà)多數國(guó)家城(chéng)市化的轉型，二戰以後都(dōu)不成功。

　　當年(nián)歐美國(guó)家的城(chéng)市化道路(lù)，我們重複不了，中國(guó)需要借鑒的是二戰以後，東亞比較成功的轉型模式，這個轉型當中的最大(dà)困難是什麽？最主要的就(jiù)是城(chéng)市化過程當中，我們是做房(fáng)地産的，土(tǔ)地在城(chéng)市是會大(dà)幅度升值的，這是一般規律，但(dàn)是來(lái)到這個城(chéng)市的絕大(dà)多數移民(mín)，他(tā)們原來(lái)的土(tǔ)地是不會升值，或者很少升值的，所以城(chéng)市化過程中，從(cóng)全球來(lái)說(shuō)，都(dōu)存在一個人(rén)口資源配置失衡的問(wèn)題，現在提的很多的口号，比如(rú)說(shuō)同地同價同權，比如(rú)說(shuō)集體(tǐ)土(tǔ)地自(zì)由入市，這些口号從(cóng)根本上說(shuō)都(dōu)是有問(wèn)題的，因爲做房(fáng)地産的都(dōu)知道，唯一重要的是位置，所有這些口号富裕的隻能是城(chéng)郊的農民(mín)，進一步擡高門(mén)檻，使遠(yuǎn)郊區的農民(mín)實現城(chéng)市化更加困難，沒有制度的強制，我們就(jiù)會出現像孟買大(dà)規模的貧民(mín)窟。

　　真正的困難在于人(rén)口和土(tǔ)地權利的分(fēn)離(lí)，簡單的把這些權利歸到成交土(tǔ)地上，解決不了城(chéng)市化的問(wèn)題，還(hái)會加大(dà)城(chéng)市化轉型的困難，這不僅是中國(guó)面臨的問(wèn)題，也是其他(tā)國(guó)家已經付出的代價，已經得(de)到了教訓，現在政策文件(jiàn)中很多提法，實際上都(dōu)是有問(wèn)題的，沒有真正看(kàn)到城(chéng)鎮化轉型的困難所在，這是第三點。

　　第四個就(jiù)是怎麽樣推進新型城(chéng)鎮化。因爲把這些話(huà)都(dōu)說(shuō)了以後，實際上有人(rén)幹新型城(chéng)鎮化嗎(ma)？我看(kàn)沒有。包括我剛才聽的發言，大(dà)家都(dōu)在做的是傳統城(chéng)鎮化，沒有人(rén)做新型城(chéng)鎮化，在這個情況下，不管我們喊什麽口号，因爲我們現有的制度、機(jī)制、體(tǐ)制和利益導向，使得(de)大(dà)家隻能做傳統城(chéng)鎮化，地方政府要發展經濟、要大(dà)幹快(kuài)上，要過日(rì)子，要還(hái)債，隻能利用土(tǔ)地，進一步把土(tǔ)地抓在手裡(lǐ)，用土(tǔ)地質押、去(qù)融資，我們的房(fáng)地産商也得(de)益于政府的這種制度框架，在這個裡(lǐ)面討(tǎo)一口飯吃(chī)，當然房(fáng)地産吃(chī)的這口飯，比其他(tā)工(gōng)業企業要吃(chī)得(de)愉快(kuài)得(de)多，這都(dōu)是傳統的城(chéng)鎮化，這條路(lù)是走不下去(qù)的，最後會導緻災難的，但(dàn)是怎麽樣才能做新型城(chéng)鎮化呢(ne)？在現在體(tǐ)制機(jī)制不改變的情況下，光(guāng)說(shuō)一些口号是不可(kě)能真正轉型的，我們今天開會是講轉型，是根本不可(kě)能轉型的，因此，在我看(kàn)來(lái)，要真正推進新型城(chéng)鎮化，關鍵是改變幾個制度，不改變制度，大(dà)家可(kě)能喊着新型城(chéng)鎮化，實際上做着傳統城(chéng)鎮化的事(shì)情。

　　第一件(jiàn)事(shì)，最核心的就(jiù)是新型城(chéng)鎮化的核心是什麽？剛才我們講，你(nǐ)是相(xiàng)對舊而言，你(nǐ)爲什麽舊呢(ne)？因爲1958年(nián)出台了戶籍制度，這個戶籍制度的壟斷，在之前農民(mín)可(kě)以自(zì)己進城(chéng)，沒有現在的問(wèn)題，因此新型城(chéng)鎮化的核心就(jiù)是戶籍制度改革，沒有戶籍制度改革就(jiù)沒有新型城(chéng)鎮化，沒有戶籍制度改革就(jiù)沒有新型城(chéng)鎮化，因爲這是新型城(chéng)鎮化的核心，這個事(shì)情你(nǐ)不做，那基本上什麽都(dōu)沒有做。

　　現在說(shuō)要剝離(lí)捆綁在戶籍上的這些制度，當然剝離(lí)一些好一些，我們不能以剝離(lí)的這種說(shuō)法回避戶籍制度改革。在這方面，真正做過嘗試的，是有過一些地方。

　　如(rú)果推行戶籍制度改革，現在又有一個提法，就(jiù)是要從(cóng)中小城(chéng)鎮首先放(fàng)開，是從(cóng)小到大(dà)，我曾經說(shuō)過，我說(shuō)這是拍(pāi)腦袋的提法，基本上是完全不可(kě)行的，說(shuō)了也沒有人(rén)聽，因爲我們的資源都(dōu)集中在大(dà)中城(chéng)市，大(dà)中城(chéng)市不帶頭進行戶籍制度的改革，哪有什麽中小城(chéng)鎮的戶籍制度的改革。

　　我又講到浙江了，浙江有一個鎮搞一個試點，就(jiù)是全國(guó)那樣最好的鎮，想把外地農民(mín)工(gōng)市民(mín)化，書(shū)記算了一下賬，至少需要20年(nián)，到沿海那些鎮裡(lǐ)面看(kàn)看(kàn)，就(jiù)像剛才講到的那樣，佛山(shān)地區城(chéng)鎮化率的計(jì)算方法是有問(wèn)題的，本地人(rén)口少于外地人(rén)口，所以外地人(rén)口的戶籍化還(hái)沒有開始，我們到那些鎮，鎮的書(shū)記都(dōu)會給我們講，大(dà)中城(chéng)市都(dōu)不搞戶籍制度改革，我爲什麽要搞戶籍制度改革呢(ne)？我也沒有力量解決這個問(wèn)題，現在很多口号确實是拍(pāi)腦袋的口号，你(nǐ)說(shuō)了之後沒有人(rén)聽你(nǐ)的。

　　廣東的村裡(lǐ)你(nǐ)讓他(tā)們解決外來(lái)人(rén)口的問(wèn)題，如(rú)果國(guó)家沒有特殊的制度和财政安排，這根本是不可(kě)能的，從(cóng)路(lù)徑上來(lái)說(shuō)，首先要從(cóng)大(dà)中城(chéng)市開始，過去(qù)在這方面努力的，有過鄭州，是一個中部城(chéng)市，當時遇到了困難，但(dàn)是他(tā)們的探索、經驗、教訓是值得(de)分(fēn)析的，我們現在研究新型城(chéng)鎮化，沒有人(rén)研究那個是很奇怪的。

　　另外一個做的比較好的是重慶，重慶過去(qù)我一直不去(qù)，前年(nián)我專門(mén)去(qù)了成都(dōu)，他(tā)們是國(guó)家的兩個點，因爲他(tā)們的政治色彩太重，我剛從(cóng)重慶過來(lái)，我覺得(de)重慶的戶籍制度改革是有代表性的，他(tā)們把幾百萬農民(mín)工(gōng)進了城(chéng)，相(xiàng)當一部分(fēn)進了公租房(fáng)和公寓房(fáng)，這個經驗是有價值的，這是真正的新型城(chéng)鎮化。

　　第一我講的是戶籍制度改革，而且爲什麽要從(cóng)大(dà)中城(chéng)市開始？因爲要尊重市場的選擇，農民(mín)工(gōng)爲什麽要大(dà)中城(chéng)市，到沿海地區呢(ne)？因爲那有就(jiù)業，那的生(shēng)活條件(jiàn)好，不在他(tā)就(jiù)業的地方搞城(chéng)鎮化，你(nǐ)要把他(tā)趕到沒有就(jiù)業的地方搞城(chéng)鎮化，那是不行的。

　　第二，怎麽樣推進第一？就(jiù)是不能回避戶籍制度改革，這個還(hái)沒有真正的提到議(yì)事(shì)日(rì)程上，上千萬人(rén)口的城(chéng)市，每年(nián)給出一千多人(rén)的指标，我推算了一下，它那要實現城(chéng)市化需要一萬年(nián)。

　　第二個就(jiù)是土(tǔ)地制度改革，如(rú)果說(shuō)戶籍制度改革是新型城(chéng)鎮化的核心，土(tǔ)地制度改革是新型城(chéng)鎮化的基礎，現在在土(tǔ)地制度改革問(wèn)題上充滿了各種混亂，十七屆三中全會提出的關于土(tǔ)地制度改革的意見(jiàn)，跟這幾年(nián)的做法，跟我們這幾年(nián)的政策、法律和實際行爲，基本上是相(xiàng)反的，可(kě)以去(qù)對照(zhào)一下，在土(tǔ)地問(wèn)題上所出現的混亂，首先是政策和制度的混亂，昨天晚上吃(chī)飯，東道主天朗控股集團董事(shì)長講到，她對房(fáng)地産政策感到一頭霧水，我覺得(de)一頭霧水是對的，因爲政策本身(shēn)就(jiù)是混亂的，一頭霧水是對的，你(nǐ)正确解讀(dú)了它。

　　土(tǔ)地制度改革是新型城(chéng)鎮化的基礎，這個目的不是光(guāng)讓城(chéng)郊的農民(mín)都(dōu)暴富，這個目的也不是光(guāng)讓我們政府日(rì)子過得(de)更好一些，土(tǔ)地制度改革的核心是要解決我們這麽多億農民(mín)工(gōng)，以及移居人(rén)口怎麽在城(chéng)鎮住下來(lái)的問(wèn)題，現在理(lǐ)論界討(tǎo)論的問(wèn)題，都(dōu)不是大(dà)家要解決的問(wèn)題，都(dōu)是很多人(rén)想從(cóng)裡(lǐ)面撈一把，土(tǔ)地制度改革，核心是要達到三個目标。

　　一個就(jiù)是要解決我現在的4億的農民(mín)工(gōng)、家屬，以及将來(lái)的還(hái)有幾億人(rén)，還(hái)包括中小城(chéng)鎮移居來(lái)的接近1億人(rén)，這些多億人(rén)超過中國(guó)人(rén)口的一半，他(tā)們在城(chéng)市安家錢從(cóng)哪裡(lǐ)來(lái)的問(wèn)題，這是土(tǔ)地制度改革的首要目标，我們談土(tǔ)地制度改革誰都(dōu)想撈一筆便宜，這就(jiù)偏離(lí)了整個改革的方向。

　　所以，怎麽使土(tǔ)地收益，爲中國(guó)人(rén)口一半的人(rén)在城(chéng)市安居，這是全部土(tǔ)地改革需要涉及的問(wèn)題，人(rén)口和土(tǔ)地權益是不匹配的。

　　第二個土(tǔ)地制度改革也是解決人(rén)往哪裡(lǐ)去(qù)的，人(rén)在哪裡(lǐ)，我們現在的問(wèn)題是人(rén)在的地方，可(kě)能他(tā)沒有土(tǔ)地指标，剛才我講的鎮裡(lǐ)面安排不了移居人(rén)口，也有道理(lǐ)，我們現在國(guó)土(tǔ)部分(fēn)配土(tǔ)地的時候，是按照(zhào)行政單位分(fēn)配的，到鎮裡(lǐ)面已經沒有指标了，沒有什麽指标它爲什麽要安置人(rén)口？安置外來(lái)人(rén)口呢(ne)？我們的土(tǔ)地制度改革，還(hái)要解決你(nǐ)跟人(rén)往什麽地方走是相(xiàng)關的。

　　剛剛劉會長講到，我們多少年(nián)前就(jiù)提出來(lái)，要改變現在的土(tǔ)地制度的無償分(fēn)配制度，所有的地方要發展都(dōu)要土(tǔ)地，你(nǐ)愉快(kuài)的把土(tǔ)地分(fēn)配出去(qù)了，留下了人(rén)的問(wèn)題，分(fēn)配土(tǔ)地一定要跟人(rén)挂鈎，你(nǐ)這個地方的人(rén)要往外流動，就(jiù)要收回土(tǔ)地指标的問(wèn)題，這才是土(tǔ)地制度改革。

　　第三個，還(hái)要解決土(tǔ)地怎麽轉的問(wèn)題，往哪轉的問(wèn)題，這就(jiù)涉及到農業現代化的問(wèn)題，我們現在農業現代化也面臨幾大(dà)問(wèn)題，現在搞加工(gōng)農場，我算了一筆帳，20年(nián)後，我們有80%的人(rén)口城(chéng)市化了，還(hái)有20%的人(rén)口，20%的人(rén)口是3億，我們還(hái)是守住18億畝紅(hóng)線，一家有20畝地，20畝地搞什麽家庭農場？20年(nián)後我們也搞不了家庭農場，美國(guó)的家庭農場一家耕種幾千畝地、上萬畝地，我們看(kàn)看(kàn)日(rì)本、韓國(guó)、台灣，我們知道在北大(dà)荒可(kě)以搞搞家庭農場，在中國(guó)絕大(dà)多數是搞家庭農戶的道路(lù)，因爲不具備這個條件(jiàn)。

　　農業現代化怎麽搞法，是先進行農村的土(tǔ)地整理(lǐ)，使它适應于規模化和科(kē)技機(jī)械化發展的需要，還(hái)是先整居民(mín)點，這是需要首先提出討(tǎo)論的問(wèn)題，我以前講過，現在農村搞的絕大(dà)多數居民(mín)點，都(dōu)是浪費，因爲大(dà)部分(fēn)的人(rén)将來(lái)都(dōu)要從(cóng)那個地方遷走。

　　因爲大(dà)部分(fēn)人(rén)要進城(chéng)，這是全世界的趨勢，人(rén)往高處走是誰也擋不住的，從(cóng)發達國(guó)家走過的道路(lù)來(lái)看(kàn)，首先是城(chéng)市化建設，城(chéng)市化建設的後期和尾聲才是鄉村、村莊的再建設和再合理(lǐ)化，就(jiù)避免了資源的二次浪費，土(tǔ)地制度改革是大(dà)家談得(de)最熱(rè)鬧的地方，我也理(lǐ)解這個裡(lǐ)面利益很多，但(dàn)是我覺得(de)基本方向是存在問(wèn)題的，沒有把土(tǔ)地制度改革和爲它服務的主體(tǐ)挂鈎，所有的討(tǎo)論都(dōu)偏離(lí)了軌道。

　　另外，戶籍制度改革是核心，土(tǔ)地制度改革是基礎，第三個需要财稅和社會保障體(tǐ)系改革去(qù)護航，我們現在的财政制度這套體(tǐ)制，是高房(fáng)價的基本原因，我們商品房(fáng)住宅承擔了多少義務啊？農田水利建設也要從(cóng)裡(lǐ)面抽成、城(chéng)市建設也要從(cóng)裡(lǐ)面分(fēn)擔，我們的房(fáng)價能不高嗎(ma)？我們人(rén)爲的把房(fáng)價擡上去(qù)了，另外一個是稅收制度，我說(shuō)你(nǐ)有什麽樣的稅收制度就(jiù)有什麽樣的價值體(tǐ)系，美國(guó)的稅收、美國(guó)的财政收入占GDP的30%，你(nǐ)的稅收怎麽收？我們剛從(cóng)韓國(guó)回來(lái)，韓國(guó)的别墅，現在是收4%的保有稅，一千萬的房(fáng)子一年(nián)是40萬，最高的時候是7%，如(rú)果有這個稅收，我們報紙上還(hái)天天有那麽多的豪宅廣告嗎(ma)？住在豪宅裡(lǐ)面的人(rén)得(de)趕快(kuài)搬出來(lái)了，1個億一年(nián)得(de)交400萬，一個月得(de)交30多萬，你(nǐ)還(hái)住嗎(ma)？那價格體(tǐ)系還(hái)會是這樣嗎(ma)？什麽樣的制度安排有什麽樣的房(fáng)價體(tǐ)系。

　　還(hái)有我們的社保，我們的社保體(tǐ)系，我們的社保從(cóng)法律上要求，要求定的那個高，參加的人(rén)那麽少，農民(mín)工(gōng)基本上不參加城(chéng)市職工(gōng)的保險，但(dàn)是我們的政府部門(mén)還(hái)要非守住這個高标準，參加得(de)人(rén)越少，就(jiù)要收得(de)标準越高，應該大(dà)幅度的擴大(dà)标準，住房(fáng)公積金成了有錢單位進行财富轉移的一種形式，這種住房(fáng)公積金制度世界上根本沒有一、兩家搞，現在企業雇傭一個工(gōng)人(rén)，除了付給工(gōng)資，還(hái)有40%多的社保和住房(fáng)公積金，我們的企業怎麽競争和發展呢(ne)？城(chéng)鄉不對接，就(jiù)是因爲我們的社保制度有巨大(dà)的鴻溝，所以财政、稅收和社保，這三方面整體(tǐ)性的改革，是新型城(chéng)鎮化所不可(kě)避免的配套措施，沒有這個新型城(chéng)鎮化也搞不了，戶籍、土(tǔ)地、财政、稅收、社保這些恐怕都(dōu)是關鍵。

　　最後一點，就(jiù)是關于房(fáng)地産業轉型，房(fáng)地産業的轉型，我覺得(de)我們這個題目很好，中國(guó)的城(chéng)市化要轉型，房(fáng)地産業肯定得(de)轉型，我們過去(qù)的房(fáng)地産發展是跟着傳統的城(chéng)市化發育起來(lái)的，大(dà)家得(de)了很多好處，也有很多委屈，這個錢賺得(de)非常很多，但(dàn)是心裡(lǐ)不是很踏實，心情也不是那麽舒暢。

　　但(dàn)是應該說(shuō)，在過去(qù)十多年(nián)，我們房(fáng)地産商是共産黨現行政策下最大(dà)的受惠者，你(nǐ)跟工(gōng)業企業比就(jiù)容易了，将來(lái)誰做轉型呢(ne)？肯定房(fáng)地産業要轉型，就(jiù)像這次金融缺錢一樣，你(nǐ)要認爲危機(jī)會來(lái)得(de)很快(kuài)？你(nǐ)就(jiù)很快(kuài)轉型，但(dàn)是危機(jī)沒有來(lái)，你(nǐ)就(jiù)錯過了賺錢的機(jī)會，這是糾結，但(dàn)是我認爲中國(guó)城(chéng)市化的轉型是不可(kě)避免的，像這樣走下去(qù)，必然會造成越來(lái)越大(dà)的房(fáng)地産泡沫，這個地方可(kě)能有争論，城(chéng)市化沒有完成以前，房(fáng)價不會下跌，我們今天北京、上海的房(fáng)地産價格趕上首爾和東京了，我們現在人(rén)均收入是他(tā)們的五分(fēn)之一和八分(fēn)之一，是不是我們的收入趕上他(tā)們，房(fáng)價是他(tā)們的5倍和8倍。

　　如(rú)果我們有分(fēn)配制度改革，我相(xiàng)信就(jiù)像我們糾正作(zuò)風(fēng)的八條規定，使得(de)高檔酒、高檔餐飲就(jiù)面臨巨大(dà)的崩盤一樣，如(rú)果有一個真正的分(fēn)配制度的改革，我想也是房(fáng)地産泡沫爆裂的一個信号，假如(rú)我們真幹，因爲我們相(xiàng)當大(dà)的需求是靠高收入人(rén)支撐的，但(dàn)是高收入人(rén)并沒有承擔他(tā)們對這個國(guó)家的職責。

　　所以我認爲房(fáng)地産的轉型，取決于國(guó)家城(chéng)市化的轉型，房(fáng)地産業如(rú)果從(cóng)我考慮，我認爲時間時候就(jiù)是成功轉型了？就(jiù)是房(fáng)地産去(qù)掉一個字，就(jiù)是房(fáng)産，把地去(qù)掉，靠土(tǔ)地賺錢不是開發商的本事(shì)，我們現在房(fáng)地産業要賺錢，我看(kàn)我們最優秀的企業，有很經驗的總結，第一拿對地，第二做好産品，拿對地你(nǐ)就(jiù)全赢了，但(dàn)是你(nǐ)拿對地，對房(fáng)地産業沒有什麽貢獻，做好産品才是你(nǐ)的真貢獻，剛才我講的住房(fáng)的産業化，如(rú)果靠土(tǔ)地平白(bái)的就(jiù)可(kě)以賺大(dà)錢，誰去(qù)花工(gōng)夫做産品呢(ne)？

　　房(fáng)地産業轉型成功，就(jiù)是主動、被動把土(tǔ)地收益擠出去(qù)，最後要靠自(zì)己的産業化、靠設計(jì)等賺錢，從(cóng)這個意義上說(shuō)，房(fáng)地産發展前景很大(dà)，但(dàn)是收益沒有那麽豐厚，當你(nǐ)蓋的房(fáng)子，你(nǐ)做的這個工(gōng)作(zuò)的絕大(dà)多數部分(fēn)，是爲農民(mín)工(gōng)和他(tā)們的家屬服務的時候，你(nǐ)基本上跟新型城(chéng)鎮化同步了，如(rú)果你(nǐ)不是給這些人(rén)蓋房(fáng)子，你(nǐ)還(hái)是做傳統的城(chéng)鎮化，爲富人(rén)蓋房(fáng)子是比較容易，爲窮人(rén)蓋房(fáng)子難度很大(dà)，需要國(guó)家整體(tǐ)政策的調整，也是對開發商重大(dà)的考驗，我希望開發商适應新型城(chéng)鎮化的轉變，等到新型城(chéng)鎮化真正上路(lù)的時候，整個财政、稅收等都(dōu)發生(shēng)了重大(dà)的變化，中國(guó)避免了由房(fáng)地産泡沫引發的金融海嘯，我們在座的大(dà)多數開發商還(hái)可(kě)以健康發展，謝謝大(dà)家！

　　主持人(rén)：謝謝華生(shēng)老師(shī)，特别喜歡聽華生(shēng)老師(shī)講話(huà)，非常犀利，我有一個判斷，我覺得(de)我們幹很多事(shì)情，做一項事(shì)業，發展一個城(chéng)市，或者房(fáng)地産業做一個項目，如(rú)果完全按照(zhào)經濟學家說(shuō)的做，這個事(shì)就(jiù)做不成了，如(rú)果你(nǐ)不聽經濟學家的話(huà)，你(nǐ)是做不好的，華生(shēng)老師(shī)有些看(kàn)法我很贊同，有些看(kàn)法我完全不贊同，但(dàn)是我們就(jiù)需要這樣討(tǎo)論問(wèn)題，一方面要看(kàn)到文件(jiàn)中寫的什麽，一方面看(kàn)到我們能做什麽，我們正在做什麽，既要看(kàn)到中央政府想做什麽，還(hái)要看(kàn)到地方政府在同樣的要求下要做什麽，這是我們今天討(tǎo)論的必要性。

　　主持人(rén)：謝謝華生(shēng)老師(shī)，特别喜歡聽華生(shēng)老師(shī)講話(huà)，非常犀利，我有一個判斷，我覺得(de)我們幹很多事(shì)情，做一項事(shì)業，發展一個城(chéng)市，或者房(fáng)地産業做一個項目，如(rú)果完全按照(zhào)經濟學家說(shuō)的做，這個事(shì)就(jiù)做不成了，如(rú)果你(nǐ)不聽經濟學家的話(huà)，你(nǐ)是做不好的，華生(shēng)老師(shī)有些看(kàn)法我很贊同，有些看(kàn)法我完全不贊同，但(dàn)是我們就(jiù)需要這樣討(tǎo)論問(wèn)題，一方面要看(kàn)到文件(jiàn)中寫的什麽，一方面看(kàn)到我們能做什麽，我們正在做什麽，既要看(kàn)到中央政府想做什麽，還(hái)要看(kàn)到地方政府在同樣的要求下要做什麽，這是我們今天討(tǎo)論的必要性。

　　主持人(rén)：下面歡迎天朗控股集團董事(shì)長孫茵做演講！

孫茵：尊敬的各位領導、行業的專家、媒體(tǐ)的朋友們，大(dà)家好！

　　今天在第五屆中國(guó)房(fáng)地産科(kē)學發展論壇這樣一個權威專業的平台上，和來(lái)自(zì)政府、協會、行業的各位領導、嘉賓共同探討(tǎo)新型城(chéng)鎮化與房(fáng)地産業轉型發展，向大(dà)家彙報我們天朗控股集團這些年(nián)創新轉型的一些體(tǐ)會，我感到非常的榮幸。

　　衷心的祝願本次大(dà)會取得(de)圓滿的成功，天朗控股集團是一家從(cóng)西安本土(tǔ)成長起來(lái)的地産企業，在十餘年(nián)的發展過程中，我們通過對自(zì)身(shēn)發展規模的不斷創新，爲企業的快(kuài)速發展提供了強勁的驅動力，從(cóng)而成功的實現了企業轉型和模式的升級。

　　我們天朗的發展過程經曆了三個階段，經曆了三次艱辛的創業，而每次創業都(dōu)凝聚着我們對城(chéng)市未來(lái)的發展、對人(rén)居生(shēng)活改善的思考。

　　在第一次創立之初，我們和在座的大(dà)部分(fēn)的同行一樣，還(hái)是主要的關注着城(chéng)市住宅的開發，那個時候我們西安的大(dà)多數的市民(mín)，還(hái)居住在大(dà)雜院裡(lǐ)，能讓我們的業主住進環境優美的社區裡(lǐ)，是我們那個時候的夢想，随着開發的過程，我們漸漸的發現，居住不僅僅是居住空間本身(shēn)，而城(chéng)市的整體(tǐ)的人(rén)居環境的改善是相(xiàng)當重要的，于是我們開始對城(chéng)市區域闆塊整體(tǐ)性的打造，以及對老城(chéng)區的改造，從(cóng)2001年(nián)到2004年(nián)，天朗嘗試對西安玉祥門(mén)闆塊進行局部開發，全面的推出了我們的天朗蔚藍系列的項目，以大(dà)區域的改造、四城(chéng)聯動的模式，赢得(de)了消費者的口碑，并爲天朗的第二次創業奠定了非常好的基礎。

　　從(cóng)2005年(nián)到2009，天朗進入了第二個發展期，進行第二次創業，那個時候不僅僅局限在項目開發本身(shēn)，而是開始涉足土(tǔ)地的一級開發和管理(lǐ)，搭建起了企業立體(tǐ)化的金融平台，開始了地産金融化的角度，并且我們對企業進行了全面的升級，在經曆了第一個階段的發展之後，我們發現城(chéng)市本身(shēn)已經在變化，人(rén)們的需求也從(cóng)原來(lái)的簡單的一些需求，向着更加完善的需求方面發展，城(chéng)市整體(tǐ)的功能配套要滿足于城(chéng)市住宅分(fēn)布的需要。

　　基于對城(chéng)市發展和人(rén)居需求的理(lǐ)解，我們天朗當時提出了中國(guó)首席系統生(shēng)活服務商的品牌戰略，針對第二次創業過程中，我們進行區域化綜合性的開發，我們系統性提出了城(chéng)系開發模式，也就(jiù)是說(shuō)我們注重提供系統生(shēng)活服務的基礎上，通過對城(chéng)市資源的整合運營，在多層面、多角度的對城(chéng)市區域闆塊進行集中式的開發，整合固有的資源，做好配套，完善醫療、教育等資源，進行資源整合，把區域價值進行提升，我們在産品和建築理(lǐ)念上都(dōu)突出了文化的理(lǐ)念，尤其是在商業、旅遊、居住、休閑上，帶動了區域闆塊人(rén)文環境改善和區域價值的提升。

　　在這一時期，我們開發的大(dà)興郡的項目，我們當時是一個老城(chéng)區的改造項目，我們以大(dà)興新區漢文化的背景，融入了很多文化藝術(shù)的項目，像我們做了大(dà)漢會館、大(dà)漢美術(shù)館、少年(nián)宮等等項目，同時，我們還(hái)引入了主題性的商街，整個項目以文化爲内核、商業爲配套、休閑教育爲支撐，形成了一個系統的生(shēng)活服務區。

　　從(cóng)2010年(nián)下半年(nián)開始，天朗嘗試全面布局環渤海、長三角等一線的經濟圈，布局上海、南(nán)京、濟南(nán)、昆明等多個中國(guó)中心重點城(chéng)市，在全國(guó)舞台上爲推動中國(guó)城(chéng)鎮化的發展貢獻力量，在城(chéng)市快(kuài)速發展的過程中，在我們第三次創業的階段，我們遇到的問(wèn)題，是我們很多開發進入了城(chéng)市的新區、郊區，在城(chéng)市的新區和郊區開發中，主要面臨的需求，主要是産業的植入，同時對傳統文化的保護和環境的保護，也有着很高的要求。

　　在這樣的一個背景下，我們對原有的城(chéng)系開發模式進行了全面的升級，我們提升到對中國(guó)城(chéng)市發展的需求和要求的關注，開始全面構建了投融資能力、開發建設能力，以及産業綜合運營能力的三大(dà)核心能力，我們開始全面的整合産業資源、商業資源、文化資源、旅遊資源，以城(chéng)市文化爲城(chéng)市的發展精神命脈，傳承保護，同時搭建起區域和城(chéng)市未來(lái)發展所需要的城(chéng)市多元産業的投資運營平台，形成了以産業注入，推動城(chéng)市的發展，商業資源引進，改善提升城(chéng)市商業服務能級，旅遊資源的開發拓展城(chéng)市生(shēng)态發展的一個全新的運營模式。

　　提出了天朗産業園和文化集的開發模式，天朗産業園主要是對城(chéng)市的産業進行系統的配套和優化升級，爲城(chéng)市的産業發展引入多元化的産業，使得(de)城(chéng)市的産業結構更加優化，配套也能夠更加完善，同時對于整個人(rén)文的保護和環境的提升，也做了很多方面的努力，使人(rén)居在這樣一個産業的背景下，在人(rén)居、生(shēng)态和諧的背景下，得(de)到了一個很好的再造，從(cóng)而提升區域規模化的發展，形成城(chéng)市可(kě)持續的健康發展，目前在産業園區，我們在華東地區做幾個産業園區，像我們在南(nán)京正在規劃建設的，引入多方面的産業，進行文化和生(shēng)态方面的優化，結合城(chéng)市自(zì)身(shēn)的傳統文化的基礎上，融合了國(guó)際和國(guó)内，包括海峽兩岸的産業優勢資源，爲整體(tǐ)區域打造出生(shēng)态優美、文化和諧、科(kē)技創意發展的一個新型城(chéng)鎮化發展的樣本，積極推動整個新城(chéng)區的産業優化和升級。

　　我們另外一條産品線是文化集，面臨社會發展的巨大(dà)變化，天朗的文化集是複合型文化體(tǐ)驗綜合業态集群，是傳承和弘揚城(chéng)市文化的基礎上，我們整合了文化與産業、文化與商業、文化與休閑、文化與藝術(shù)、文化與旅遊等多種業态，最大(dà)限度的帶動城(chéng)市的文商旅的發展，爲城(chéng)市發展打造出新的名片，無錫清名橋古運河文化街項目，當時我們接到這個項目比較震撼，這是政府用了很多年(nián)的時間，用了很多财力和精力保護下來(lái)的，在古運河上最爲完整的一段街區，建築保護得(de)非常好，裡(lǐ)面曆史遺存非常多，有相(xiàng)當一部分(fēn)的老百姓，也已經從(cóng)原有的老的建築裡(lǐ)面搬出去(qù)了，我們面臨的問(wèn)題就(jiù)是怎麽樣，将綜合的各個方面的業态融入到曆史街區裡(lǐ)面。

　　首先的挑戰就(jiù)在于休閑文化，因爲這裡(lǐ)的傳統文化很多，但(dàn)是用什麽樣的業态充實到這個街區去(qù)，是我們面臨的問(wèn)題，我們不僅僅是酒吧(ba)和餐廳，我們用了很多表現的形式，比如(rú)說(shuō)我們放(fàng)了大(dà)量的演藝場館進入，我們也融入了很多藝術(shù)館、博物館進入這個區域裡(lǐ)面來(lái)，針對這樣一個曆史文化的街區，它的博物館等，怎麽讓大(dà)家消費，這也是核心的問(wèn)題，我們和台灣非常好的博物館開發公司進行合作(zuò)，我們把博物館它的背景做成像一個三維動畫(huà)整體(tǐ)的背景，讓人(rén)們有時光(guāng)穿梭的感覺，讓大(dà)家感覺古運河，其中有一個是乾隆下江南(nán)，用三維動畫(huà)的形式，表示當時古運河上曆史的勝景，在這樣故事(shì)背景的前景下，我們再把很多的文物，包括民(mín)間收藏的寶物和藝術(shù)品放(fàng)在這樣一個背景下，去(qù)讓人(rén)們參觀、互動，從(cóng)而帶動藝術(shù)産業的交易和交流，我們用了很多新的形式布局這樣一個形态。

　　同時，另外一點，我們需要在一個非常大(dà)的曆史街區裡(lǐ)，怎麽樣把整個旅遊的人(rén)群留下來(lái)，我們規劃了幾十個主題性的民(mín)俗、酒店(diàn)，讓遊客在這裡(lǐ)可(kě)以留下來(lái)，而且做了很多實景的景點。

　　第二個，面臨中國(guó)豐富的文化背景，怎麽樣讓曆史遺存對一個城(chéng)市的文化産業發展，提供一個非常好的平台，使曆史文化的場地成爲承載這個城(chéng)市的文化，成爲這個城(chéng)市走向世界交流的一個非常好的平台，我們也在裡(lǐ)面規劃了很多國(guó)際性的藝術(shù)節、文化節，包括很多的民(mín)俗性的活動，我們希望通過這樣一個非常好的曆史文化的平台，能搭建起中國(guó)和世界交流的一個舞台，我們也希望能夠把這樣一個業态，打造成擁有世界格局的無錫的城(chéng)市名片。

　　這些是我們想通過文化集這樣文商旅的綜合性的集群，使我們的商業更加體(tǐ)驗化，使我們的文化可(kě)以被我們的消費，也可(kě)以使我們的文創産業，在助推中國(guó)品牌化、創意性産業中，可(kě)以起到一個非常好的作(zuò)用。

　　天朗一直以來(lái)都(dōu)積極參與城(chéng)鎮化的過程中，并伴随行業的發展、城(chéng)市的變化，我們一直在探索和創新，通過我們企業十餘年(nián)的努力，我們認爲中國(guó)的房(fáng)地産行業轉型和升級，包括了産業的優化調整，也包括了合理(lǐ)布局，也包括了産業鏈條的重新組合，企業盈利模式的再次創新，爲城(chéng)市提供更多可(kě)持續發展的産業空間，爲城(chéng)市區域提供經濟繁榮的有機(jī)載體(tǐ)進行過渡，同時需要一種資金、産業、城(chéng)市功能的高度聚集的城(chéng)市運營模式，需要資本運營能力、開發建設能力、招商運營能力和資源整合能力的城(chéng)市建設與運營商，全面滿足城(chéng)市發展和人(rén)居生(shēng)活的需求，從(cóng)而提升區域闆塊的整體(tǐ)價值，推動城(chéng)市可(kě)持續的健康發展。

　　今天非常高興也很感謝，能與諸位領導和同仁們相(xiàng)聚在此，共同展望未來(lái)，這不僅僅是我們行業的未來(lái)，也不僅僅是一個企業的未來(lái)，而是每一個中國(guó)人(rén)的中國(guó)夢的未來(lái)。

　　作(zuò)爲我們天朗在不斷的創新，走向中國(guó)的同時，我們是一家生(shēng)長于西安的本土(tǔ)企業，今天有這麽多的行業同行、有這麽多領導來(lái)到西安這座曆史久遠(yuǎn)美好的城(chéng)市，聚焦在具有無限發展潛力的大(dà)西部，我們感到非常得(de)高興，我們也希望與全國(guó)的同仁人(rén)共同攜手，一同在中國(guó)新型城(chéng)鎮化發展的大(dà)命題下創新、變革、合作(zuò)、發展，謝謝！

　　戴小京：各位嘉賓大(dà)家好！上午的演講很精彩，上午大(dà)家期待着一位著名的演講人(rén)，由于飛機(jī)晚點，上午沒有到，下午他(tā)終于到了，他(tā)之所以是很著名的演講人(rén)，因爲他(tā)善于用風(fēng)花雪月的語言，來(lái)闡釋政治經濟的問(wèn)題。

　　聽說(shuō)他(tā)最近剛好又到新加坡進修了一年(nián)，今天就(jiù)是從(cóng)新加坡趕過來(lái)，明天還(hái)要去(qù)參加畢業典禮，我問(wèn)過他(tā)，我說(shuō)你(nǐ)是不是研究國(guó)策，他(tā)說(shuō)不是，剛好也研究城(chéng)鎮化問(wèn)題，所以我想他(tā)的演講一定跟我們有很大(dà)的關系，下面就(jiù)有請(qǐng)中國(guó)房(fáng)地産研究會副會長、萬通集團董事(shì)長馮侖(博客)先生(shēng)！

馮侖：各位朋友，大(dà)家下午好！

　　人(rén)最近活到中年(nián)以後啊，一下活拐彎了，就(jiù)跟城(chéng)市有了很多很多的故事(shì)，每天都(dōu)要飛，我去(qù)年(nián)飛了150次，上半年(nián)飛了68次，都(dōu)是在城(chéng)市之間，昨天在新加坡我們做一件(jiàn)事(shì)情，萬通在過去(qù)4年(nián)，一直在新加坡組織一項研究，就(jiù)是到底一個城(chéng)市向上發展，它的方式是什麽樣的，就(jiù)是垂直城(chéng)市的規劃與研究競賽，今年(nián)在那頒獎，每年(nián)一次，我在那做這個事(shì)情。

　　到西安這是老家，我們又來(lái)開這個會，我們不斷的發現了，我們和城(chéng)市的關系，最近新一屆領導班子也不斷講這個事(shì)情，從(cóng)我們房(fáng)地産角度看(kàn)，城(chéng)鎮化究竟是什麽事(shì)？我覺得(de)有一個提法非常簡單，就(jiù)是聚集，聚集第一是空間聚集，第二是産業聚集，第三就(jiù)是人(rén)口聚集。

　　那麽，跟鄉下來(lái)比，城(chéng)鎮化不聚集不能叫城(chéng)鎮化，聚集有一個聚集度，比如(rú)說(shuō)一個城(chéng)市再空間形态上，一平方公裡(lǐ)到底放(fàng)多少房(fáng)子，這個就(jiù)是個學問(wèn)，也是不同經濟階段我們能做的一個事(shì)情的要求。那麽，地球上一平方公裡(lǐ)，在城(chéng)市化當中，最多放(fàng)1100平米，這是在芝加哥，最少能放(fàng)多少呢(ne)？一個都(dōu)不放(fàng)，所以空間聚集，我們在1100萬平米之下怎麽聚集，新加坡現在新的市政要求，一平方公裡(lǐ)要裝4萬人(rén)，所以也比我們現在這個密度大(dà)很多。

　　北京現在一平方公裡(lǐ)多少人(rén)呢(ne)？不到5000人(rén)，所以中國(guó)房(fáng)地産發展到現在，我們的城(chéng)市在空間形态上聚集不夠。

　　第二就(jiù)是産業聚集，人(rén)紮堆到一起，都(dōu)是爲了夜總會、洗澡、吃(chī)飯、快(kuài)活，還(hái)是爲了掙錢，雖然陝西人(rén)經常說(shuō)，咱不掙那錢，不受那苦，但(dàn)是你(nǐ)想快(kuài)樂，你(nǐ)掙錢不像孫子，你(nǐ)花錢不能像大(dà)爺，所以掙錢像孫子，花錢像大(dà)爺，像大(dà)爺一樣花錢你(nǐ)就(jiù)得(de)拼命工(gōng)作(zuò)，這個工(gōng)作(zuò)就(jiù)是就(jiù)業，就(jiù)業就(jiù)有一個場所，就(jiù)是産業，第二個聚集就(jiù)是産業聚集，聚集不同的産業意味着這個城(chéng)市的形态、命運、人(rén)是不一樣的。

　　有的城(chéng)市是傳統制造業，但(dàn)也有新型的聚集方法，美國(guó)一個城(chéng)市，城(chéng)鎮一共就(jiù)兩個行業，一個是醫療，一個是IBM，醫療2萬多人(rén)就(jiù)業，IBM5000多人(rén)就(jiù)業，所以有了一個醫療城(chéng)，城(chéng)市聚集和産業有關，而産業的形态又和就(jiù)業系數、需求彈性、增長規模有非常大(dà)的關系，比如(rú)說(shuō)醫療健康産業，我們在西安推動立體(tǐ)城(chéng)市的發展，爲什麽叫醫療健康産業呢(ne)？我們選擇了三個标準，第一個就(jiù)是就(jiù)業系數高，大(dà)家想五星級酒店(diàn)，一間房(fáng)子最多安排兩個人(rén)就(jiù)業，精品酒店(diàn)，一間房(fáng)4到6人(rén)就(jiù)業，汽車旅館一個大(dà)媽管5個房(fáng)間，但(dàn)是醫療健康産業，中高端的醫療健康産業，一張病床5到6人(rén)個就(jiù)業，如(rú)果有一千個病床，就(jiù)有6000個就(jiù)業崗位，所以，産業和就(jiù)業，以及和就(jiù)業的人(rén)有關系。

　　第二個和需求彈性有關，什麽是需求彈性呢(ne)？就(jiù)是給你(nǐ)一個滿足，你(nǐ)還(hái)可(kě)以刺激出多少需求，就(jiù)是每單位的滿足帶來(lái)多大(dà)的需求量，簡單的說(shuō)，快(kuài)樂的事(shì)大(dà)家需求彈性量大(dà)，最快(kuài)樂的事(shì)當然有點違反，就(jiù)是吸毒，越吸瘾越大(dà)，曆史上還(hái)有一個就(jiù)是嫖娼，這都(dōu)是不讓幹的，這些都(dōu)是違法的事(shì)咱不能幹，能幹的事(shì)什麽需求彈性大(dà)呢(ne)？醫療健康，越讓你(nǐ)健康還(hái)想健康，活到80歲了，說(shuō)給你(nǐ)做個按摩你(nǐ)箭步如(rú)飛，可(kě)以，說(shuō)再給你(nǐ)吃(chī)個藥，你(nǐ)說(shuō)可(kě)以，最後隻要對你(nǐ)健康的事(shì)，你(nǐ)永遠(yuǎn)都(dōu)是可(kě)以，沒有說(shuō)不，這個就(jiù)是需求彈性大(dà)，需求彈性大(dà)意味着什麽呢(ne)？市場無限大(dà)。

　　第三個就(jiù)是增長，中國(guó)目前人(rén)均消費，在醫療消費水平上還(hái)比較低，不同的産業意味着聚集未來(lái)增長的空間，就(jiù)是城(chéng)市向上發展的空間跟産業相(xiàng)關，剛才講到三高産業被替代的可(kě)能性很小。

　　第三個就(jiù)是人(rén)口聚集，聚集到多少呢(ne)？昨天飛機(jī)上看(kàn)到一個數字，香港做史上最大(dà)的拆遷，這個拆遷發現一平方公裡(lǐ)放(fàng)了190萬人(rén)，就(jiù)是地球上人(rén)的聚集像城(chéng)市，在香港一平方公裡(lǐ)190萬人(rén)，南(nán)非也有超過100萬人(rén)的，但(dàn)是不宜居，新加坡從(cóng)8000到1萬，現在漲到4萬，我們在西安做立體(tǐ)城(chéng)市的探討(tǎo)，我們現在是8萬，密不密呢(ne)？這個是可(kě)以承受的，隻是怎麽擺。

　　回家，如(rú)果是一個懶婆娘、傻婆娘，弄的房(fáng)價亂七八糟，回家就(jiù)不想待，如(rú)果是上海婆娘，擺得(de)很好，覺得(de)回家很好，而且還(hái)可(kě)以生(shēng)兒子，房(fáng)地産是管空間聚集，服務産業聚集，最後讓人(rén)口聚集更舒服，所以房(fáng)地産的行業是給城(chéng)市化按摩的，那麽，房(fáng)地産的使命是什麽呢(ne)？這個使命得(de)從(cóng)人(rén)類起初開始講，人(rén)類在原始社會，大(dà)家回歸一下人(rén)怎麽有了房(fáng)子這個事(shì)？人(rén)以前身(shēn)上也有毛，人(rén)可(kě)以戰勝獅子，首先是跑得(de)快(kuài)？不是，是跑得(de)久，然後跑得(de)久就(jiù)會發熱(rè)，你(nǐ)就(jiù)發現人(rén)慢(màn)慢(màn)進化毛就(jiù)沒有了，人(rén)類在東非草原上活下來(lái)，一個是要身(shēn)體(tǐ)适應熱(rè)，再一個人(rén)耐力大(dà)，獅子是短(duǎn)促跑，所以人(rén)就(jiù)可(kě)以看(kàn)到它就(jiù)跑，最重要人(rén)可(kě)以變通，可(kě)以拐彎往回跑，所以人(rén)就(jiù)靠退掉毛、長跑加拐彎活下來(lái)了。

　　還(hái)有一個人(rén)會往洞裡(lǐ)走、往路(lù)上走，人(rén)往洞裡(lǐ)走就(jiù)是山(shān)頂洞人(rén)，人(rén)會創造一個自(zì)己的空間，讓自(zì)己在這個空間裡(lǐ)取得(de)安全、舒服、生(shēng)存和繁衍，房(fáng)地産的實質是創造有價值的人(rén)造空間，人(rén)類和動物的區别，就(jiù)是80%是在人(rén)造空間裡(lǐ)生(shēng)存、工(gōng)作(zuò)，包括最後的一站(zhàn)死亡，都(dōu)在人(rén)造空間裡(lǐ)，殡儀館是你(nǐ)去(qù)的最後一個空間，生(shēng)下來(lái)是在産房(fáng)，是你(nǐ)去(qù)的第一個空間，房(fáng)地産這件(jiàn)事(shì)情最重要的核心，就(jiù)是創造有價值的空間，而這個價值取決于成本、位置、技術(shù)、管理(lǐ)，這些東西決定了這個空間價值。

　　比如(rú)說(shuō)租金多少，也取決于成本、取決于管理(lǐ)技術(shù)、位置、行爲，在這裡(lǐ)幹嗎(ma)？如(rú)果都(dōu)坐(zuò)在這裡(lǐ)開會，收不了太多的租金，如(rú)果開賭場租金就(jiù)收得(de)高，房(fáng)地産這個事(shì)就(jiù)是爲城(chéng)市化中三個聚集制造有價值的空間，這是房(fáng)地産跟城(chéng)市化最重要的關系。

　　過去(qù)我們弱在哪裡(lǐ)了？就(jiù)是我們是單一形态爲城(chéng)市化服務，現在要變成全面的一個業态、全價值鏈，怎麽講呢(ne)？原來(lái)隻講住宅，我們住宅對城(chéng)市化的貢獻隻是一個方面，大(dà)家知道在城(chéng)市裡(lǐ)有多少種功能？有120多種功能，要爲這120多種功能，房(fáng)地産要服務，它應該是全業态的服務，而不單純是住宅。

　　第二個，我們如(rú)果要進行全業态的服務，就(jiù)包括住宅，包括酒店(diàn)，包括寫字樓、包括倉促物流，包括五大(dà)班子，包括監獄，包括桑拿洗浴和殡儀館，房(fáng)地産創造有價值的空間，由單一的住宅将會進入全業态的服務，全業态的服務價值鏈又開始發生(shēng)變化，由低端簡單的價值鏈，到終端的服務業，到高端的金融産業，随着城(chéng)市化的變化，我們作(zuò)爲爲城(chéng)市化提供空間解決方案的一個行業，我們就(jiù)進入了一個全業态和全價值鏈的一個轉型，所以大(dà)家看(kàn)到最近萬科(kē)郁亮有一個講法，萬科(kē)從(cóng)今以後重新定位，轉型爲城(chéng)市的服務商，服務什麽呢(ne)？就(jiù)是除了住宅以外，給大(dà)家蓋房(fáng)子、蓋酒店(diàn)、蓋商務中心、蓋購(gòu)物中心、蓋寫字樓等等，萬科(kē)發生(shēng)變化了，這個變化怎麽來(lái)的？是城(chéng)市化帶來(lái)的。

　　萬通很早以前，4、5年(nián)前提出來(lái)，做一個房(fáng)地産專業的投資、開發、運營企業，也有寫字樓、也有住宅，也變成了全面業态和全價值鏈的服務，我們今天看(kàn)到更多的房(fáng)地産企業，都(dōu)在改變單一住宅這樣一個業态，這就(jiù)不奇怪了，王健林(博客)早就(jiù)改變了，我們還(hái)看(kàn)到很多企業，龍湖包括很多都(dōu)在改，不主動改也得(de)被動改，老胡告訴我，五星級酒店(diàn)不留神做了快(kuài)十個，萬科(kē)大(dà)家知道，光(guāng)商用不動産，沉澱的資産就(jiù)有500億以上，也就(jiù)是說(shuō)城(chéng)市化發展，對空間形态複雜性的要求，使地産商必須學會不僅做住宅一個單一業态，還(hái)要提供更多的專業能力，服務城(chéng)市化，隻有這樣我們才可(kě)以存在。

　　由此看(kàn)，房(fáng)地産業是非常繁榮的，我們的總理(lǐ)在制定公共政策上，有一個小小的失誤，失誤在哪裡(lǐ)？應該叫住宅調控、房(fáng)地産要全面發展，不可(kě)能要城(chéng)市化，又不能空間聚集，準确的說(shuō)，我們這幾年(nián)一直叫住宅在調控中，房(fáng)地産在全面發展中，住宅必須調控，房(fáng)地産必須成爲城(chéng)市化發展的支柱産業，這樣才準确，因爲講公共政策一定要講準确，現在住宅隻占到增量房(fáng)地産的一半左右，所以你(nǐ)不能說(shuō)，天天說(shuō)房(fáng)地産調控，如(rú)果這樣子話(huà)，城(chéng)市化就(jiù)不能搞，城(chéng)市化最重要的特征就(jiù)是空間聚集。

　　我們了解城(chéng)鎮化發展的邏輯以及地産在這個過程中的使命和轉型，我們也就(jiù)知道政府最終扮演的角色，第一住宅要加以調控，第二房(fáng)地産必須支持長久的發展，才能使城(chéng)鎮化取得(de)預期的目标，謝謝大(dà)家！

戴小京：謝謝！馮侖剛才的演講，其實觸及了兩個問(wèn)題，一個是新型城(chéng)鎮化的問(wèn)題，爲什麽要新呢(ne)？根本來(lái)講，是兩個問(wèn)題要求我們新，一個是公平問(wèn)題，一個是效益問(wèn)題，馮侖提到空間的集約利用是一個根本性的問(wèn)題，房(fáng)地産商應該做什麽呢(ne)？馮侖提到有價值的空間和整個價值鏈，其實觸及到有點像城(chéng)市綜合體(tǐ)，就(jiù)是空間的利用。

　　下面進行下一個階段，就(jiù)是平行論壇，第一個平行論壇的題目就(jiù)是建言新型城(chéng)鎮化，我們有幸請(qǐng)到了如(rú)下嘉賓，來(lái)進行對話(huà)。

　　孫安軍 住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部城(chéng)鄉規劃司司長

　　喬潤令 國(guó)家發改委城(chéng)市和小城(chéng)鎮改革發展中心副主任

　　任志強 中國(guó)房(fáng)地産研究會副會長、北京市華遠(yuǎn)置業有限公司董事(shì)長

　　楊保軍 中國(guó)城(chéng)市規劃院副院長

　　胡葆森 中國(guó)房(fáng)地産業協會副會長、建業地産股份有限公司董事(shì)局主席

　　歡迎各位！

　　我想這幾位都(dōu)是非常著名的，我就(jiù)不一一介紹了，因爲時間比較緊，我們就(jiù)直接進入話(huà)題，咱們這個對話(huà)分(fēn)兩個階段，先請(qǐng)各位破一下題，既然咱們說(shuō)建言新型城(chéng)鎮化，咱們先簡單說(shuō)一下你(nǐ)理(lǐ)解的，什麽是新型城(chéng)鎮化？爲什麽要進行新型城(chéng)鎮化？

　　孫安軍：大(dà)家下午好！很高興能有機(jī)會跟大(dà)家交換一下關于城(chéng)鎮化的一些經驗或者是一些知識。我們實際上一直在從(cóng)事(shì)有關城(chéng)鎮化方面的一些工(gōng)作(zuò)，其中包括參與國(guó)家發改委制定的城(chéng)鎮化發展規劃，還(hái)有落實城(chéng)鎮化規劃需要的一些配套政策措施，由于這個規劃還(hái)在修改完善的過程中，所以現在網上很多流傳的很多東西，我可(kě)以說(shuō)是并不準确，包括關于城(chéng)鎮群問(wèn)題的討(tǎo)論，關于設市問(wèn)題的討(tǎo)論，現在還(hái)沒有定論，這是一個我想說(shuō)的。

　　第二個，我想給大(dà)家介紹，就(jiù)是我們目前對于城(chéng)鎮化問(wèn)題的關注，過多的集中在大(dà)城(chéng)市或者特大(dà)城(chéng)市，實際上從(cóng)目前看(kàn)，未來(lái)我國(guó)城(chéng)鎮化發展，有一些可(kě)能不同于以往的經驗，最近我們做了一個關于城(chéng)鎮化，對20個縣域城(chéng)鎮化進行了調研，實際上發現城(chéng)鎮化有一些新的特點，我們一方面人(rén)口聚集，向大(dà)城(chéng)市聚集，這是一個很顯著的問(wèn)題，但(dàn)是同時也出現了，向縣、縣城(chéng)、小城(chéng)鎮聚集的趨勢，這兩個趨勢同時存在，也就(jiù)是說(shuō)，在21世紀，就(jiù)是2000年(nián)，到2010年(nián)，這10年(nián)這個趨勢表現的非常明顯，一部分(fēn)人(rén)口向特大(dà)城(chéng)市，特别是向北上廣聚集，這些城(chéng)市人(rén)口增量達到20%到40%，還(hái)有縣級地區人(rén)口聚集，這幾年(nián)新增的人(rén)口占到全國(guó)城(chéng)鎮人(rén)口的5%，就(jiù)是小城(chéng)鎮、縣級單元的城(chéng)鎮，包括縣級市、縣城(chéng)聚集的城(chéng)鎮人(rén)口，占了總城(chéng)鎮人(rén)口的5%，我們討(tǎo)論城(chéng)鎮化的問(wèn)題，不光(guāng)要關注大(dà)城(chéng)市，還(hái)要關注縣，爲什麽這麽說(shuō)呢(ne)？因爲縣是我們最基本的一個行政單元，從(cóng)古到今，縣這個行政單元一直沒有變，縣又是跟農村聯系最密切的地區，要解決三農問(wèn)題、人(rén)口轉移，縣是一個最基本的平台，縣城(chéng)或者縣級市是一個最基本的平台，關于這個地區的城(chéng)鎮化變化，可(kě)能對我們有很多的啓示，從(cóng)目前看(kàn)，就(jiù)像上午有一位嘉賓演講，縣級發展受到很多影(yǐng)響，特别是财稅政策和土(tǔ)地政策，土(tǔ)地由于采取的是省、地級市再到縣層層下撥的方式，到了縣以後，這個縣級單元的建設用地指标非常少，20個縣平均每個縣級單位、縣級市，一年(nián)的建設用地指标隻有1400，也就(jiù)不是不到一平方公裡(lǐ)，對縣産業的發展、人(rén)口的聚集，就(jiù)是缺少了土(tǔ)地的條件(jiàn)。

　　再一個财稅的問(wèn)題，縣裡(lǐ)的财力相(xiàng)對薄弱，也要采取城(chéng)市通行的一些做法，除了中央的轉移支付，還(hái)是要靠土(tǔ)地，土(tǔ)地又缺少，造成了土(tǔ)地财政雙方面的情況，影(yǐng)響了進一步吸納人(rén)口的能力。

　　我們在東部的一些縣調研的時候，它的産業發展态勢也很好，各方面的環境都(dōu)很好，但(dàn)是由于土(tǔ)地等方面的限制，實際上它就(jiù)不能承擔進一步擴大(dà)、吸納農村轉移人(rén)口的要求，所以，我們認爲可(kě)能要給予及時的關注，未來(lái)在政策設計(jì)上，怎麽樣更多的關注縣這個單元，我先講這麽多。

　　戴小京：謝謝！強調了不能光(guāng)盯着大(dà)城(chéng)市、大(dà)中城(chéng)市。

　　喬潤令：新型城(chéng)鎮化第一個觀點，我覺得(de)現在城(chéng)鎮化作(zuò)爲一個話(huà)題存在着巨大(dà)的泡沫，都(dōu)在談城(chéng)鎮化，城(chéng)鎮化作(zuò)爲一個政策，能否發揮它應該發揮的作(zuò)用呢(ne)？我希望大(dà)家期望不要過高，我們梳理(lǐ)一下改革開放(fàng)以後，中央的重大(dà)政策和決策，我個人(rén)覺得(de)，隻有兩個重大(dà)決策和政策給中國(guó)的社會、經濟産生(shēng)了結構性的變化。

　　一個是家庭聯産承包責任制，另外一個就(jiù)是小平南(nán)巡講話(huà)的市場改革，隻有這兩個政策使中國(guó)發生(shēng)了方向性的改革，釋放(fàng)出了非常大(dà)的，活力，我覺得(de)新型城(chéng)鎮化也好，非新型城(chéng)鎮化也好，現在面臨一個選擇，如(rú)果仍然走老路(lù)，有可(kě)能大(dà)家記憶猶新，7、8年(nián)前有一個政策，就(jiù)是新農村建設，大(dà)家覺得(de)這個政策一出，三農問(wèn)題就(jiù)解決了，但(dàn)是花了不少錢，也幹了不少事(shì)，現在中國(guó)不能有一個政策藥到病除，解決中國(guó)的問(wèn)題，大(dà)家對城(chéng)鎮化政策不要期望太高。

　　另外一個，如(rú)果做得(de)好，有可(kě)能成爲繼聯産承包責任制或者小平南(nán)巡講話(huà)之後的政策，達到第三個好的政策，這也是我們期待的。

　　第二個觀點，城(chéng)鎮化如(rú)果繼續走老路(lù)，我們面臨巨大(dà)的風(fēng)險，城(chéng)鎮化并不必然的能促進中國(guó)經濟的發展，道理(lǐ)上可(kě)以講，文件(jiàn)上可(kě)以發，實實在在能不能呢(ne)？未必，首先國(guó)際經驗表明，一種是可(kě)以促進社會經濟發展的，再一種是城(chéng)鎮化水平提高了，經濟照(zhào)樣起不來(lái)，照(zhào)樣在中等收入線，比如(rú)說(shuō)巴西，比如(rú)說(shuō)南(nán)美，不能說(shuō)這不是一加一等于二的概念。

　　第二如(rú)果走老路(lù)的話(huà)，我們繼續攤大(dà)餅我們的城(chéng)市，繼續排斥農民(mín)工(gōng)，繼續環境污染，我們的城(chéng)鎮化面臨着社會矛盾、生(shēng)态危機(jī)，面臨着農村、土(tǔ)地、糧食危機(jī)會更加嚴重，所以城(chéng)鎮化如(rú)果搞不好，不僅促進不了生(shēng)産、促進不了經濟，反而面臨巨大(dà)的風(fēng)險。

　　爲什麽呢(ne)？因爲城(chéng)鎮化不是新話(huà)，我們搞了20多年(nián)，每一天都(dōu)搞城(chéng)鎮化，我覺得(de)我們這個會議(yì)爲什麽有價值呢(ne)？第一個新，就(jiù)是新型城(chéng)鎮化，第二個叫轉型，這是兩個核心的概念，新型城(chéng)鎮化就(jiù)是三個轉型，第一個就(jiù)是城(chéng)鎮化的方式一定要轉型，像這種政府包攬天下，一定要讓位給市場爲主，政府搞一搞規劃、搞好公共服務就(jiù)可(kě)以了，城(chéng)鎮化的方式一定要轉型。

　　第二個城(chéng)鎮化的主題和内容必須轉型，從(cóng)投資、占地、蓋房(fáng)子，一定要轉到以人(rén)爲本，城(chéng)鎮化關鍵是農民(mín)進城(chéng)、關鍵是窮人(rén)進城(chéng)，要讓窮人(rén)、農民(mín)分(fēn)享城(chéng)鎮化的成果，分(fēn)享工(gōng)業化的成果，這是第二個含義。

　　第三個含義，我們的城(chéng)市發展的方式一定要轉型，如(rú)果仍然搞攤大(dà)餅，仍然搞土(tǔ)地财政，依然是黑(hēi)煙遍地，我們的城(chéng)市承載不了新型城(chéng)鎮化，所以說(shuō)，由此房(fáng)地産業也必須轉型，這是第三個。

　　最後一點，我認爲新型城(chéng)鎮化一定是一個體(tǐ)制變革的過程，如(rú)果沒有這一條，就(jiù)如(rú)上午很多專家學者講的，任何新型城(chéng)鎮化都(dōu)談不上，所以說(shuō)，如(rú)果沒有戶籍制度的改革，沒有土(tǔ)地制度的變革，沒有财稅制度的變革，你(nǐ)這個城(chéng)鎮化是新不起來(lái)的，因此，我希望我們這次新型城(chéng)鎮化的決策也好，政策也罷，能夠成爲改革開放(fàng)30年(nián)來(lái)以後，繼聯産承包責任制、小平南(nán)巡講話(huà)的第三個政策，促進中國(guó)社會經濟的轉型。

　　楊保軍：對新型城(chéng)鎮化的理(lǐ)解，我的觀點就(jiù)是上午華生(shēng)教授講的，就(jiù)是新與舊的差别，本質差别，首先是因爲産業結構發生(shēng)了變化，從(cóng)事(shì)農業的勞動力越來(lái)越少，他(tā)們轉爲從(cóng)事(shì)二産、三産，首先是經濟發展引發的，由于農業的生(shēng)産活動的分(fēn)散性，而第二産業特别是第三産業是集中的，就(jiù)帶來(lái)了生(shēng)産活動在空間上有變化，就(jiù)會引起空間結構的變化，然後在空間結構的變化中，要适應空間的聚集，人(rén)就(jiù)要發生(shēng)變化，由過去(qù)的農村人(rén)口，要接受更好的教育、服務等等，農業的人(rén)口會越來(lái)越少，而城(chéng)市的人(rén)口會越來(lái)越多，從(cóng)這三個結構的變化，我們就(jiù)可(kě)以區分(fēn)出舊和新。

　　第一個我們已經實現了，産業結構這些年(nián)在發生(shēng)變化，标志就(jiù)是農業的産出比重在下降，二、三産業在提升。

　　可(kě)是第二個和第三個變化就(jiù)有意思了，第二個空間結構的變化有些問(wèn)題在裡(lǐ)面，第三個社會結構的變化幾乎就(jiù)止步了，與其說(shuō)我們現在的城(chéng)鎮化水平是52.7%，嚴格意義上說(shuō)，這不是城(chéng)鎮化水平，應該叫非農化水平，新型城(chéng)鎮化其實也不新，就(jiù)是回歸到城(chéng)鎮化的本意就(jiù)可(kě)以了，至于說(shuō)到規劃，在我們考慮我們國(guó)家城(chéng)鎮化的時候，這些年(nián)的調查發現，有兩個層面聚集的态勢比較明顯。

　　一個就(jiù)是特大(dà)城(chéng)市，仍然具有吸引力，像長三角、珠三角，人(rén)口仍然在增長，但(dàn)是增速在放(fàng)緩，第二個特征，就(jiù)是原來(lái)是跨省流動人(rén)口多，現在在減少，現在省内流動人(rén)口在增加，隻要經濟有活力、經濟是發展的，人(rén)口聚集一時半會停不下來(lái)。

　　第二個就(jiù)是縣城(chéng)這一級，由于社會保障、服務強調了以後，它作(zuò)爲打工(gōng)人(rén)員(yuán)回流和農村人(rén)口創業的一個載體(tǐ)，呈現一種集聚的一個态勢，縣城(chéng)這個單元有四個功能，一旦政策到位以後，縣城(chéng)會成爲很多的打工(gōng)人(rén)口回流和農村人(rén)口創業的一個地方。

　　戴小京：保軍說(shuō)舊城(chéng)鎮化是不完整、殘缺的城(chéng)鎮化，新型城(chéng)鎮化就(jiù)應該回歸到包含空間、社會結構變化的完整的城(chéng)鎮化。

　　任志強：我個人(rén)認爲我們現在所說(shuō)的城(chéng)鎮化，包括統計(jì)數字，是居住型城(chéng)鎮化，所以它用了兩個數據，第一個數據是戶籍人(rén)口，第二個數據用的是常住半年(nián)以上的人(rén)口，在城(chéng)市中居住的時間來(lái)計(jì)算我們的城(chéng)鎮化率。

　　在國(guó)際上大(dà)部分(fēn)來(lái)說(shuō)，不是以居住形态來(lái)衡量的，而是以你(nǐ)是以農業就(jiù)業還(hái)是非農就(jiù)業來(lái)算的，如(rú)果我們現在所謂的城(chéng)鎮化或者新型城(chéng)鎮化，仍然指人(rén)是不是居住在城(chéng)市，以這個計(jì)算城(chéng)鎮化率，忘掉了他(tā)居住在農民(mín)，收入來(lái)源于城(chéng)市，這個就(jiù)還(hái)是一個僞城(chéng)鎮化，爲什麽討(tǎo)論城(chéng)鎮化老把房(fáng)地産業挂上呢(ne)？從(cóng)曆史上說(shuō)，城(chéng)鎮化跟房(fáng)地産業基本上沒有什麽關系。

　　中國(guó)有兩次城(chéng)鎮化率極具的下降，第一次是人(rén)民(mín)公社、戶籍制度，把人(rén)口關在農村，形成了三年(nián)自(zì)然災害，我們不追究它因爲什麽，但(dàn)是我們發現居住在城(chéng)市的人(rén)口極具下降。

　　第二次是1976年(nián)，這是建國(guó)以後，1949年(nián)以後，這是城(chéng)鎮化率最低點，最主要是城(chéng)市裡(lǐ)養不起那麽多人(rén)，所以把未成年(nián)人(rén)也分(fēn)到農村下鄉，我們形成了兩次城(chéng)鎮化率急劇(jù)上升的時候。

　　第一次因爲我們的土(tǔ)地承包制，是改革以後第一次把農民(mín)從(cóng)土(tǔ)地上解放(fàng)出來(lái)，土(tǔ)地承包制讓本來(lái)三個人(rén)幹的活變成了一個人(rén)幹，所以，有兩個人(rén)可(kě)以不在土(tǔ)地上從(cóng)事(shì)農業生(shēng)産活動了，于是了這一批人(rén)就(jiù)進入到城(chéng)市，這一個階段，大(dà)概每年(nián)有800到1000萬人(rén)進城(chéng)，這一批進城(chéng)的農民(mín)幹什麽？大(dà)部分(fēn)以農業爲主，比如(rú)說(shuō)賣菜，或者爲這些做臨時服務，第一次形成的結果，這些人(rén)到農忙的時候要回去(qù)，不是完整的城(chéng)鎮化。

　　第二次也是像剛才說(shuō)的，鄧小平南(nán)巡講話(huà)，南(nán)巡講話(huà)最重要解決的問(wèn)題，就(jiù)是私有耕地的市場化發展，讓從(cóng)土(tǔ)地上解放(fàng)出來(lái)的農村勞動力有了機(jī)會，每年(nián)是2400萬人(rén)左右進城(chéng)，個體(tǐ)戶隻能是7個人(rén)，不能超過100人(rén)，最後超過了100人(rén)的就(jiù)業，大(dà)量的私營企業，讓更多的農民(mín)變成了非農就(jiù)業，一直到2006年(nián)，這個10年(nián)，每年(nián)以4個百分(fēn)點，最高的一年(nián)是4.95個百分(fēn)點增長，最初有房(fáng)地産嗎(ma)？有中央政策說(shuō)非得(de)城(chéng)鎮化嗎(ma)？

　　在這個階段從(cóng)來(lái)沒有出台過任何進行城(chéng)鎮化的政策和措施，而這個階段我們的房(fáng)地産發展是初級階段，1998年(nián)以後，我們才開始略有增長，那時候我們年(nián)均生(shēng)産大(dà)概是190萬套住房(fáng)，到了2006年(nián)，最高峰的時候，2400萬人(rén)口進城(chéng)，我們大(dà)概是300萬套，去(qù)年(nián)是1000萬套，1000萬人(rén)1000套住房(fáng)對稱嗎(ma)？這和房(fáng)地産有關系嗎(ma)？沒有什麽關系。

　　今天飯桌上大(dà)家都(dōu)在討(tǎo)論，都(dōu)討(tǎo)論農村人(rén)均住房(fáng)有多少平米，城(chéng)市有多少平米，國(guó)際上統計(jì)，在農村有房(fáng)子、在城(chéng)市裡(lǐ)有房(fáng)子，都(dōu)叫有房(fáng)子，不能算無房(fáng)戶，統計(jì)人(rén)均住房(fáng)肯定是這個辦法，我們調查了一下，三分(fēn)之一的人(rén)住在城(chéng)中村，人(rén)均就(jiù)是3到5平米，用這種方法可(kě)以在城(chéng)市生(shēng)存下來(lái)，第二次鄧小平南(nán)巡講話(huà)以後形成的城(chéng)鎮化，出現了新的問(wèn)題，以年(nián)輕人(rén)進入城(chéng)市爲主，他(tā)們尋找的是長期就(jiù)業，比如(rú)說(shuō)在工(gōng)廠(chǎng)裡(lǐ)面當農民(mín)工(gōng)，有的長達十年(nián)，我們看(kàn)北京的聯想，雇了大(dà)量的農民(mín)工(gōng)，實際上這個差别就(jiù)在于，到底是農業就(jiù)業還(hái)是非農就(jiù)業，我們的矛盾就(jiù)是在于土(tǔ)地非私有化，公共财政和公共福利無法帶到城(chéng)市，我們看(kàn)到美國(guó)很多小鎮，都(dōu)是因爲某一個人(rén)在那建了一個莊園，形成了一個産業鏈，就(jiù)變成了一個小鎮，然後建了一些醫療、學校(xiào)，中國(guó)土(tǔ)地制度制約着不可(kě)能形成這樣一個形式。

　　我們的僞城(chéng)鎮化以居住人(rén)口計(jì)算，而不是按農業就(jiù)業和非農業就(jiù)業計(jì)算，城(chéng)鎮化發展過程中，讓他(tā)們變成了用城(chéng)市生(shēng)産服務形成的就(jiù)業，改變了他(tā)們的生(shēng)活狀态，我們現在人(rén)均耕地2畝地，我們怎麽可(kě)能想象讓農民(mín)用2畝地，享受跟城(chéng)市人(rén)一樣的生(shēng)活嗎(ma)？從(cóng)解放(fàng)初到現在爲止，二元結構沒有發生(shēng)改變，如(rú)果不改變農業就(jiù)業和非農就(jiù)業這兩個之間的比例關系，所謂的人(rén)的城(chéng)鎮化，依然是堅持以居住爲主的城(chéng)鎮化，還(hái)是一個僞城(chéng)鎮化。

　　胡葆森：很高興參加這個論壇，這個論壇設置的話(huà)題非常好，也是當今比較熱(rè)點的一個話(huà)題，我理(lǐ)解的這個新型城(chéng)鎮化，這個“新”是兩個方面，一個是方向上，城(chéng)鎮化是我們經常統稱的城(chéng)市化的一部分(fēn)，或者一個階段，大(dà)家知道歐洲或者發達國(guó)家，城(chéng)市化的過程，平均都(dōu)接近于100年(nián)的時間，英國(guó)到了120年(nián)，快(kuài)一點的就(jiù)是70、80年(nián)，過去(qù)我們都(dōu)按30年(nián)說(shuō)，就(jiù)按居住來(lái)說(shuō)，城(chéng)鎮化率達到了52%，可(kě)以想象現在這個速度下去(qù)，大(dà)約需要15年(nián)到20年(nián)，中國(guó)的城(chéng)市化率就(jiù)結束了，大(dà)約用了不到50年(nián)時間。

　　這50年(nián)時間，創造人(rén)類發展史上的一個奇迹，使10億人(rén)人(rén)口，完成了城(chéng)鎮化率不到20%到70%的一個過程，過去(qù)重點在特大(dà)城(chéng)市、大(dà)城(chéng)市，在城(chéng)市化方面有所發展，過去(qù)的20年(nián)，城(chéng)市化取得(de)了巨大(dà)的成果，但(dàn)是也帶來(lái)了很多負面的問(wèn)題，像剛才任總和其他(tā)嘉賓談到的，過去(qù)20年(nián)，因爲城(chéng)鎮化的重點在大(dà)中城(chéng)市，而大(dà)中城(chéng)市的社會福利和保障體(tǐ)系還(hái)沒有完全建立起來(lái)，于是在過去(qù)20年(nián)間，城(chéng)鄉二元結構之間，又形成了一個第三元結構，就(jiù)是最近經常講的比較多的，在過去(qù)20多年(nián)間，已經進城(chéng)的2.6億進城(chéng)務工(gōng)人(rén)員(yuán)，既不完全是城(chéng)市的一部分(fēn)，也不是鄉村的一部分(fēn)，他(tā)的身(shēn)份既不是城(chéng)市的市民(mín)，因爲他(tā)的戶口還(hái)在農村，但(dàn)是他(tā)又不是農民(mín)，因爲他(tā)已經居住在城(chéng)市了，生(shēng)産、就(jiù)業已經在城(chéng)市了，于是這樣一個第三元結構，就(jiù)是過去(qù)20年(nián)城(chéng)鎮化中的一個困難點。

　　現在這個新，就(jiù)是下一步城(chéng)鎮化發展的方向，就(jiù)是未來(lái)15年(nián)、20年(nián)，中國(guó)城(chéng)鎮化的後半場，從(cóng)大(dà)城(chéng)市、特大(dà)城(chéng)市，向小城(chéng)市、中小城(chéng)市轉移，爲什麽呢(ne)？城(chéng)鎮化剛才任總提到，需要完成三個轉換，才可(kě)以叫做一個充分(fēn)的城(chéng)市化，我們最近爲什麽強調人(rén)的城(chéng)市化，年(nián)輕的務工(gōng)人(rén)員(yuán)人(rén)在城(chéng)市，心還(hái)在農村，爲什麽呢(ne)？因爲父母在農村，老婆、孩子在農村，他(tā)們掙錢在城(chéng)市，消費還(hái)在農村，他(tā)掙了十年(nián)、二十年(nián)錢，就(jiù)爲在農村給家人(rén)置一個房(fáng)子，還(hái)有大(dà)量的留守兒童、留守老人(rén)、留守婦女(nǚ)，這就(jiù)不說(shuō)了。

　　這樣一個不充分(fēn)的城(chéng)鎮化，完整的城(chéng)鎮化需要建立在三個轉換之上，一個是生(shēng)産的轉換，第二就(jiù)是居住方式的轉換，第三個就(jiù)是身(shēn)份的轉換，他(tā)的身(shēn)份也變成市民(mín)了，而且他(tā)已經享受到了城(chéng)市的社會保障體(tǐ)系的各種福利，我們現在最近講的比較多的人(rén)的城(chéng)鎮化，也就(jiù)講的是三個轉換完成之後的充分(fēn)的城(chéng)鎮化。

　　但(dàn)是我們又發現，我們又不可(kě)能讓未來(lái)的7億農民(mín)全部居住在大(dà)中城(chéng)市，現在提的新型城(chéng)鎮化，實際上我理(lǐ)解的，剛才孫司長也提到，下一步重點是縣級城(chéng)市，我大(dà)概是中國(guó)房(fáng)地産企業，爲數非常非常少的開發區域跨了省市縣鎮的開發商，我對中國(guó)的城(chéng)市，特别是河南(nán)省、陝西省的城(chéng)鎮化比較了解，河南(nán)有108個縣，過去(qù)20年(nián)，中國(guó)城(chéng)市化重點在大(dà)中城(chéng)市，所以縣級城(chéng)市的生(shēng)産沒有得(de)到發展，它解決就(jiù)業的能力不足，大(dà)量進城(chéng)務工(gōng)人(rén)員(yuán)都(dōu)是隔着縣級城(chéng)市到了大(dà)中城(chéng)市，下一步新型城(chéng)鎮化的重點應該在縣級城(chéng)市，有什麽好的想法，接下來(lái)再分(fēn)享，謝謝！

　　戴小京：剛才前面幾位，特别是最後兩位跟孫司長做了呼應，跟馮侖前面的演講剛好是不太一緻，馮侖比較強調還(hái)是要聚集，大(dà)城(chéng)市的聚集如(rú)果給予關注，還(hái)應該注意些什麽呢(ne)？如(rú)果新型城(chéng)鎮化重點就(jiù)是向中小城(chéng)市，特别是縣級城(chéng)市給予更多關注的話(huà)，那麽在政策上、法律上，需要怎麽操作(zuò)呢(ne)？

　　孫安軍：其實剛才馮侖說(shuō)到的這個大(dà)城(chéng)市的聚集，說(shuō)到空間聚集、人(rén)的聚居和産業的聚集，主要體(tǐ)現在這些方面，我覺得(de)對他(tā)講的有一定的疑問(wèn)，說(shuō)到我們的密度的問(wèn)題，空間密度比較低的問(wèn)題，我們曾經對這個問(wèn)題做了一個調研，實際上在中國(guó)特大(dà)城(chéng)市，作(zuò)爲居住用地的空間密度，已經相(xiàng)當高了，我們城(chéng)市總的密度偏低，主要原因是工(gōng)業用地的使用效率低、密度低，工(gōng)業用地占到城(chéng)市用地的30%左右，整個工(gōng)業用地的容積率、使用強度是非常低，再就(jiù)是教育，我們現在這些年(nián)的大(dà)學城(chéng)、大(dà)學園區等，應該說(shuō)使用密度非常低，空間密度非常低，還(hái)有政府辦公，大(dà)概在城(chéng)市幾大(dà)用地分(fēn)類中，有那麽幾類是跟國(guó)外的水平相(xiàng)比低很多，但(dàn)是我們的居住用地的使用強度、用地強度，應該說(shuō)不次于國(guó)外的，甚至我們有一些強度，超過了國(guó)外的水平。

　　應該說(shuō)，我們覺得(de)在東亞一些國(guó)家或地區，包括中國(guó)的香港地區，包括我們的台灣地區，包括像日(rì)本東京、韓國(guó)的首爾，還(hái)有新加坡，我們都(dōu)做過比較，我們居住用地的強度已經非常高，毛的容積率，已經平均達到了5或者6，我估計(jì)芝加哥11個容積率是極爲個别的一個案例，中國(guó)超過5或6的，是非常普遍的，我們在空間上強調的聚集已經是非常厲害了，我們要應對大(dà)城(chéng)市的聚集，還(hái)要注意怎麽樣使它更加生(shēng)态，更加綠色、更加低碳、更加宜居，我們覺得(de)強度，我認爲特大(dà)城(chéng)市的居住環境已經是非常密的，在這個基礎上怎麽突出綠色、宜居，可(kě)能是未來(lái)的一個方向。

　　對于小城(chéng)鎮而言，關鍵是要怎麽樣放(fàng)權，現在很多省推行強權富縣，包括從(cóng)土(tǔ)地、财政角度，都(dōu)賦予一定的權限，土(tǔ)地指标不用再通過地級市以後再分(fēn)配給他(tā)們，從(cóng)省級直接下達到縣級，這個對縣級城(chéng)鎮化發展是非常有好處的，謝謝！

　　喬潤令：中國(guó)的城(chéng)鎮化人(rén)口主要向東南(nán)沿海集聚，公安部最新的一個數據，60%左右的人(rén)口在東南(nán)部，第二個中國(guó)的聚集人(rén)口在超大(dà)型城(chéng)市、特大(dà)型城(chéng)市，比如(rú)說(shuō)北京等等，這是兩個市場導向最基本的特色，廣大(dà)的中小城(chéng)市和小城(chéng)鎮，反而有集聚相(xiàng)應的人(rén)口，爲什麽呢(ne)？東南(nán)沿海和大(dà)城(chéng)市就(jiù)業機(jī)會多，收入高、教育質量高，農民(mín)工(gōng)是跟着就(jiù)業走的，所以他(tā)們都(dōu)往這裡(lǐ)走，農民(mín)工(gōng)到了這裡(lǐ)又落不下來(lái)，爲什麽呢(ne)？兩個高門(mén)檻，一個是制度的高門(mén)檻，再一個是經濟的高門(mén)檻，比如(rú)說(shuō)住房(fáng)，這些人(rén)到了東南(nán)沿海要就(jiù)業、收入，但(dàn)是落不下來(lái)，反而中西部小城(chéng)鎮由于收入低、就(jiù)業機(jī)會少，就(jiù)是沒有人(rén)去(qù)，根據我們的調查，相(xiàng)當中西部的城(chéng)市人(rén)口在萎縮，經濟在萎縮，這種不平衡肯定也是不可(kě)持續的，我贊同下一步行政的重點向中小城(chéng)市傾斜，傾斜最關鍵的就(jiù)是把投資扭轉過來(lái)，中小城(chéng)市如(rú)果沒有投資進去(qù)，就(jiù)沒有就(jiù)業，沒有就(jiù)業就(jiù)沒有人(rén)口。

　　建業的老總講了，胡總在河南(nán)做了相(xiàng)當多的事(shì)，做得(de)非常成功，如(rú)果沒有就(jiù)業，從(cóng)富士康從(cóng)沿海轉到鄭州，光(guāng)吸納的人(rén)口就(jiù)有20萬人(rén)，下一步如(rú)果中央的城(chéng)鎮化的政策，給中小城(chéng)市實實在在的傾斜，這個要做到的話(huà)，是非常困難的，河南(nán)土(tǔ)地利用規劃十年(nián)當中，給小城(chéng)鎮留的土(tǔ)地指标僅僅占4%，你(nǐ)想想現在就(jiù)業是跟着土(tǔ)地指标走的，如(rú)果這樣的話(huà)還(hái)是發展不起來(lái)，這是非常重大(dà)的挑戰，謝謝！

　　戴小京：一方面市場的規律，大(dà)家是向東南(nán)沿海大(dà)城(chéng)市、特大(dà)城(chéng)市走，另一方面政策上要傾斜小城(chéng)鎮，怎麽能夠做到既在政策上有傾斜，又不會引起政府過度幹預的情況呢(ne)，我想請(qǐng)任總說(shuō)一下。

　　任志強：華生(shēng)上午講得(de)很好，城(chéng)鎮化是人(rén)們自(zì)由選擇的機(jī)會，市場經濟發展過程中，當這個地方經濟發展了，人(rén)們就(jiù)往這個地方走，你(nǐ)這個地方不發展，我就(jiù)不去(qù)，政策上的傾斜就(jiù)能讓中小城(chéng)鎮發展起來(lái)嗎(ma)？比如(rú)說(shuō)，我們最早開放(fàng)的石家莊，但(dàn)是有多少人(rén)去(qù)石家莊呢(ne)？沒有多少人(rén)去(qù)。

　　你(nǐ)說(shuō)把投資引到中小城(chéng)市，你(nǐ)說(shuō)中小城(chéng)市不具備人(rén)才，怎麽把企業引入進去(qù)呢(ne)？所以，我自(zì)己覺得(de)凡是靠政策基本上都(dōu)是失敗的。剛才孫司長說(shuō)的道理(lǐ)很清楚，爲什麽房(fáng)價高呢(ne)？容積率那麽高爲什麽房(fáng)價還(hái)高呢(ne)？因爲地都(dōu)被低效率的項目占了，這就(jiù)是政府規劃的結果。孫司長告訴我們一個很清晰的道理(lǐ)，房(fáng)價高就(jiù)是因爲政府幹壞事(shì)幹的。

　　我舉一個例子，我們房(fáng)地産你(nǐ)說(shuō)容積率不能低于一，否則你(nǐ)就(jiù)是蓋别墅，你(nǐ)的工(gōng)業廠(chǎng)房(fáng)從(cóng)來(lái)就(jiù)沒有說(shuō)過不能低于三，老把地都(dōu)弄的幹工(gōng)業，工(gōng)業就(jiù)蓋一層，容積率很低，必須要改變，改成以就(jiù)業爲導向的，才可(kě)以調整過來(lái)，要不改變中小城(chéng)市的就(jiù)業和其他(tā)條件(jiàn)的話(huà)，就(jiù)沒有辦法解決這個問(wèn)題。

　　楊保軍：關于人(rén)往哪裡(lǐ)去(qù)的問(wèn)題，我贊成你(nǐ)首先要尊重人(rén)的選擇，而不要做強行的安排，但(dàn)是尊重選擇是基于相(xiàng)對公平的條件(jiàn)，也就(jiù)是說(shuō)你(nǐ)把人(rén)家自(zì)由選擇的一些障礙問(wèn)題消減了，如(rú)果你(nǐ)可(kě)以做到這個，那麽我認爲大(dà)城(chéng)市、中小城(chéng)市各有自(zì)己的生(shēng)存之道，而絕不會出現所有的人(rén)都(dōu)跑到一線城(chéng)市去(qù)了，假如(rú)說(shuō)所有人(rén)隻去(qù)一線城(chéng)市，不去(qù)中小城(chéng)市，各自(zì)有各自(zì)的産業分(fēn)工(gōng)，最終人(rén)的選擇不僅僅考慮經濟因素，考慮社會、經濟、文化等，隻要我們政策調整得(de)當，我認爲中小城(chéng)市仍然有自(zì)己的一席之地和生(shēng)存之道。

　　關于密度問(wèn)題，剛才馮總把他(tā)這些年(nián)對立體(tǐ)城(chéng)市的思考說(shuō)了一下，從(cóng)經濟學來(lái)說(shuō)，就(jiù)是希望用最小的空間換取最大(dà)的交換量，信息的交換、商品的交換等等，所以才有了三個集聚，因爲有産業集聚的需求，才需要你(nǐ)提供方案，如(rú)果我做了一個高度集聚的東西，就(jiù)一定可(kě)以推動城(chéng)鎮化，這就(jiù)錯了，因爲我看(kàn)到很多政府做這個事(shì)情，很多省爲了推動城(chéng)市化，就(jiù)把農民(mín)拆掉幾十個，就(jiù)讓一個村蓋30多層的樓就(jiù)可(kě)以了，但(dàn)是産業沒有集聚，可(kě)能原來(lái)是在家門(mén)口種地，現在還(hái)要走幾公裡(lǐ)種地，不要通過集聚，我就(jiù)一定能夠推動高效率經濟集聚的活動，這是我的一個看(kàn)法。

　　所有的投資者都(dōu)是非常聰明的，土(tǔ)地、資本、技術(shù)，這三者是不可(kě)替代的，土(tǔ)地便宜的時候，他(tā)就(jiù)少用錢，少用技術(shù)，這三個東西很簡單，利用效率低的是工(gōng)業，因爲工(gōng)業是零地價招商，然後是學校(xiào)，學校(xiào)是劃撥用地，我們有一個适合中國(guó)國(guó)情的一個标準，現在教育系統要高标準、現代化，給我們提供的标準是我們的兩到三倍，往往一占就(jiù)是一大(dà)片地，現在一搞一個大(dà)學園區20個平方公裡(lǐ)，有一句話(huà)，就(jiù)是越是便宜的東西，他(tā)就(jiù)越是粗放(fàng)得(de)用。

　　戴小京：這個是不是應該改變呢(ne)？

　　楊保軍：我覺得(de)應該改變，如(rú)果不改變的話(huà)，問(wèn)題就(jiù)會越來(lái)越多，我們就(jiù)會走入一個誤區。

　　胡葆森：我最近一直在思考這件(jiàn)事(shì)情，因爲今年(nián)兩會期間，有幸兩會代表團討(tǎo)論的時候，李克強總理(lǐ)到了我們河南(nán)團，跟他(tā)有一個近距離(lí)的交流，我當時建議(yì)，中國(guó)的新型城(chéng)鎮化需要由各個利益相(xiàng)關方參與的，需要非常認真的坐(zuò)下來(lái)，需要耗費很長時間，先把我們20年(nián)之後的設想的中國(guó)城(chéng)鎮化理(lǐ)想的藍圖先描繪出來(lái)，不要請(qǐng)政府的某一個部門(mén)把它描繪出來(lái)，讓利益相(xiàng)關方都(dōu)要參與，包括規劃、農民(mín)等等，你(nǐ)現在做的這個總體(tǐ)規劃，你(nǐ)怎麽知道農民(mín)喜不喜歡呢(ne)？所以，這個藍圖終極的理(lǐ)想方案誰來(lái)制定呢(ne)？美國(guó)一個獨立宣言發了那麽長時間，美國(guó)的憲法發了那麽長時間，争論了那麽長時間，中國(guó)的城(chéng)鎮化是影(yǐng)響21世紀全人(rén)類的一件(jiàn)大(dà)事(shì)，應該讓利益相(xiàng)關方坐(zuò)下來(lái)，把最理(lǐ)想的目标討(tǎo)論出來(lái)，第二找到路(lù)徑，找到路(lù)徑先制定原則，這些原則如(rú)果不指定下來(lái)，現在直接進入操作(zuò)層面，我前一段時間關于操作(zuò)層面思考到很多問(wèn)題，涉及到八項工(gōng)作(zuò)，比如(rú)說(shuō)城(chéng)市的規劃、如(rú)何解決就(jiù)業發展生(shēng)産，比如(rú)講如(rú)何拆遷、如(rú)何投資融資等，這些操作(zuò)層面的東西，對我們做具體(tǐ)事(shì)的人(rén)比較容易，比這個更重要的是理(lǐ)想終極的方案，就(jiù)是20年(nián)以後，每個人(rén)希望中國(guó)的城(chéng)鎮化達到什麽目标，這個東西需要形成共識。

　　第二制定原則，第三畫(huà)出路(lù)線圖，把這三件(jiàn)大(dà)事(shì)做了，才可(kě)以進入操作(zuò)層面。謝謝！

　　戴小京：城(chéng)鎮化的問(wèn)題，雖然說(shuō)得(de)很爛，之所以說(shuō)得(de)很爛，肯定有它的道理(lǐ)，因爲這畢竟是整個現代化當中最核心的一個過程，它不僅牽扯到産業結構的改變，牽扯到人(rén)居住空間的改變，也牽扯到人(rén)社會組織方式的改變，談到城(chéng)鎮化，特别是現階段談城(chéng)鎮化，轉型期談城(chéng)鎮化，城(chéng)鎮化對經濟的增長不僅僅是需求拉動，同時是供給的創新，剛才胡總也談到城(chéng)鎮化未來(lái)的模式，大(dà)家腦子裡(lǐ)是不是有一個藍圖，如(rú)果沒有藍圖，我們要知道應該注意什麽，防止一些什麽。

　　各位嘉賓還(hái)有兩分(fēn)鍾的時間，簡單的再回到這個命題上，如(rú)果讓我們建言新型城(chéng)鎮化，通過剛才交流後，你(nǐ)想說(shuō)些什麽呢(ne)？

　　孫安軍：新型城(chéng)鎮化的規劃，關鍵要接地氣，了解真實的情況，防止被誤導。

　　喬潤令：新型城(chéng)鎮化應當從(cóng)體(tǐ)制的變革開始。

　　楊保軍：我希望新型城(chéng)鎮化實現一個專項，由過去(qù)的錦上添花，轉向雪中送炭。

　　任志強：今天早上到現在的討(tǎo)論，大(dà)家都(dōu)很清楚，第一個要解決戶籍問(wèn)題，第二個要解決土(tǔ)地制度的問(wèn)題，如(rú)果這兩個問(wèn)題都(dōu)解決不了，談什麽都(dōu)是瞎掰，現在有一個保姆學校(xiào)，已經有十幾年(nián)了，主要對口就(jiù)是甘肅貧困縣的女(nǚ)同志，把她們拉到北京培訓，然後再北京給他(tā)們找工(gōng)作(zuò)，然後再補交學費，現在大(dà)概有14000多人(rén)，現在她們從(cóng)北京拿到的錢，郵到村裡(lǐ)的錢，已經相(xiàng)當于他(tā)們當地的稅收了，她們學會了經營，學會了做飯，然後她們現在有的人(rén)就(jiù)回到村裡(lǐ)開的小飯館，你(nǐ)讓沒有知識和文化的人(rén)去(qù)從(cóng)事(shì)别的，也從(cóng)事(shì)不了，我們隻能呼籲她當保姆。

　　盡管有農民(mín)工(gōng)子弟學校(xiào)，我們培養的效果還(hái)不如(rú)培養當保姆的，反而用最低的技能獲得(de)了一個最高的勞動收入，比如(rú)說(shuō)伺候月子，在城(chéng)鎮化過程中，你(nǐ)要不接地氣，就(jiù)是瞎掰，就(jiù)是空喊，隻有接了地氣，了解了貧困地區人(rén)民(mín)的實際需求，才有可(kě)能制定符合城(chéng)鎮化發展的一個必然結果，謝謝！

　　胡葆森：過去(qù)的20年(nián)，政府從(cóng)城(chéng)市化的過程中，從(cóng)土(tǔ)地出讓金裡(lǐ)面，收取了大(dà)約30萬億的資金，光(guāng)土(tǔ)地出讓金這一項，還(hái)不算各種稅，而用于農民(mín)補償的，據不完全統計(jì)，不到10%，所以，如(rú)果說(shuō)用一句話(huà)來(lái)談我的一個願望，我希望今後的15年(nián)或者20年(nián)，中國(guó)新型城(chéng)鎮化最大(dà)受益者應該是農民(mín)，謝謝！

　戴小京：下面讓我們再次感謝我們的這幾位嘉賓，謝謝大(dà)家！

　　平行論壇二：中小城(chéng)市與小城(chéng)鎮投資

　　主持人(rén)：苗樂如(rú) 中國(guó)房(fáng)地産研究會副會長兼秘書(shū)長、中國(guó)房(fáng)地産業協會秘書(shū)長

　　苗樂如(rú)：按照(zhào)會議(yì)的要求，上午叫一言堂，今天下午叫做多言堂，我先接戴小京總裁的活，主持第二段，我先請(qǐng)上我們第二段的嘉賓：

　　趙晖 住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部村鎮建設司司長

　　張孝成 陝西省住房(fáng)和城(chéng)鄉建設廳副廳長

　　唐鵬程 重慶市酉陽縣縣委書(shū)記

　　左坤 國(guó)開金融有限公司副總裁

　　傅勝龍 湖南(nán)省工(gōng)商聯副主席、大(dà)漢控股董事(shì)長兼總裁

　　在國(guó)務院給人(rén)大(dà)彙報的規劃中，提到了将來(lái)的新型城(chéng)鎮化是以城(chéng)市群爲主要的，以中小城(chéng)市爲重點，就(jiù)主持人(rén)而言，我和戴小京、和後面的學冬相(xiàng)比差距非常大(dà)，不是一個檔次。

　　下面咱們圍繞着交給咱們的主題，就(jiù)是中小城(chéng)市與小城(chéng)鎮投資，先請(qǐng)諸位發表一下自(zì)己的觀點。

　　趙晖：剛才這個論壇談了很多中小城(chéng)市和小城(chéng)鎮的問(wèn)題，我在下面還(hái)跟劉會長講，我說(shuō)他(tā)們都(dōu)把我們的話(huà)題說(shuō)了，看(kàn)來(lái)大(dà)家很關心中小城(chéng)市和小城(chéng)鎮的發展，我主要就(jiù)接他(tā)們的話(huà)題，我們國(guó)家小城(chéng)鎮是大(dà)戰略，但(dàn)是發展不好，爲什麽呢(ne)？我主要談爲什麽，談幾個機(jī)制性的問(wèn)題，然後談改革的思路(lù)，最後稍稍講一下，結合我們這個主題，結合房(fáng)地産論壇的要求，談一下小城(chéng)鎮發展帶來(lái)的機(jī)遇。

　　我講的觀點是小城(chéng)鎮非常符合中國(guó)的需要，但(dàn)發展得(de)不好，這是我講的第一個意思。

　　爲什麽說(shuō)符合中國(guó)的需要呢(ne)？就(jiù)是新型城(chéng)鎮化的要求，我總結至少有五個方面，城(chéng)鎮化的動力要發生(shēng)轉變，由過去(qù)30年(nián)外需拉動向内需拉動轉變，我們必須看(kàn)到過去(qù)30年(nián)的城(chéng)鎮化，主要來(lái)自(zì)産業的城(chéng)市化，第二個是城(chéng)鄉關系，從(cóng)城(chéng)鄉二元化向城(chéng)鄉統籌和四化同步轉變。再就(jiù)是城(chéng)鎮結構，從(cóng)大(dà)城(chéng)市化向大(dà)中小城(chéng)市和小城(chéng)鎮均衡協調發展，第四個就(jiù)是成本和付出，從(cóng)高沖擊高付出，向低碳綠色轉變。還(hái)有城(chéng)市化的文化取向，過去(qù)30年(nián)一味追求現代，向傳統回歸，這是新型城(chéng)鎮化對我們國(guó)家提出的要求，也就(jiù)是新型城(chéng)鎮化更要實現城(chéng)鄉統籌，更要實現經濟結構的轉型，依靠内需經濟，更要實現綠色低碳，更要實現城(chéng)鎮的均衡。

　　這樣我們看(kàn)小城(chéng)鎮，符合不符合，是不是它與生(shēng)俱來(lái)的特性更加符合新型城(chéng)鎮化提出的要求。我概括的說(shuō)，小城(chéng)鎮的特定來(lái)講，它可(kě)以成爲城(chéng)鎮化的主要載體(tǐ)，小城(chéng)鎮在我們國(guó)家占的比例很高，但(dàn)是不能從(cóng)國(guó)家的實踐，判定小城(chéng)鎮的局限性，小城(chéng)鎮是城(chéng)鎮化的主要載體(tǐ)，特别是歐美，像德國(guó)，德國(guó)70%城(chéng)鎮化人(rén)口是居住在1萬人(rén)以下的城(chéng)鎮，城(chéng)市都(dōu)是非常小的，美國(guó)式65%，城(chéng)鎮化從(cóng)發達國(guó)家經驗看(kàn)，小城(chéng)鎮可(kě)以成爲主要的載體(tǐ)。

　　同時也可(kě)以成爲城(chéng)鎮化的高端，大(dà)家可(kě)能都(dōu)去(qù)過這些發達國(guó)家，歐美發達國(guó)家的小城(chéng)鎮是城(chéng)鎮化的高品質的載體(tǐ)，它的居住功能、它的居住環境水平、質量要高于城(chéng)市，居住的人(rén)至少是中産階級和有錢人(rén)，和我們國(guó)家完全反過來(lái)，我們國(guó)家居住在小城(chéng)鎮，大(dà)量的是農民(mín)，還(hái)有農民(mín)工(gōng)，是低收入階層，小城(chéng)鎮的質量在大(dà)中小城(chéng)市裡(lǐ)面，是屬于質量最差的，這是講的第一個特性，小城(chéng)鎮可(kě)以成爲城(chéng)鎮化的主要載體(tǐ)。

　　第二個它更有利與發展内需型經濟，第三有利于城(chéng)鄉統籌，第四是更加有利于區域，我們很多邊緣的省，大(dà)城(chéng)市發展度并不高，像雲南(nán)、新疆，但(dàn)是這些西部省，很多靠特色小城(chéng)鎮推動了城(chéng)鎮化率的提高，第五小城(chéng)鎮與生(shēng)俱來(lái)就(jiù)是節能環保，比大(dà)城(chéng)市要節能環保得(de)多，舉一個例子，北京人(rén)均汽油消耗量是浙江最發達的小城(chéng)鎮人(rén)均汽油消耗量的7倍，意味着北京市大(dà)量的汽油用在交通上，但(dàn)是小城(chéng)鎮同樣解決交通問(wèn)題，還(hái)有排放(fàng)量比較小，容易處理(lǐ)，能源問(wèn)題、環境問(wèn)題對我們國(guó)家是至關重要的，小城(chéng)鎮在這方面非常突出，第六個低成本，因爲沒有必要建高架橋、地鐵，也可(kě)以解決居住在小城(chéng)鎮的出行、購(gòu)物，因此，小城(chéng)鎮從(cóng)今天來(lái)看(kàn)，80年(nián)代提小城(chéng)鎮還(hái)不是這個問(wèn)題，因爲是要解決農村剩餘勞動力，從(cóng)今天看(kàn)小城(chéng)鎮是一個大(dà)戰略，更加符合中國(guó)發展的需要，更能克服中國(guó)發展中的一些困難。

　　第二個，非常遺憾，我們國(guó)家總體(tǐ)看(kàn)，小城(chéng)鎮發展得(de)不好，我國(guó)小城(chéng)鎮占城(chéng)鎮總人(rén)口的比重一直比較低，90年(nián)代後期到新世紀的前段，平衡了，沒有更多的吸納，相(xiàng)對城(chéng)市來(lái)講沒有更多的吸納，近幾年(nián)，小城(chéng)鎮占城(chéng)市人(rén)口的比例在下降，到2010年(nián)占到24%，這個趨勢非常不好，這跟發達國(guó)家的城(chéng)鎮化是相(xiàng)反的，歐美國(guó)家，小城(chéng)鎮發展越到後期，人(rén)口占的比重越高，越到後面越小城(chéng)鎮，這個圖是我們國(guó)家發展的鎮區3萬人(rén)的小城(chéng)鎮分(fēn)布圖，幾乎集中在沿海、長三角、珠三角、京廣的經濟帶，我講的小城(chéng)鎮不包括縣城(chéng)，我講的是縣城(chéng)以外的。

　　我們國(guó)家也有發展比較大(dà)的建制鎮，一共有56個，建制鎮是1700個，不包括縣城(chéng)，這56個建制鎮，人(rén)口超過10萬，主要分(fēn)布在大(dà)城(chéng)市周邊50公裡(lǐ)以内，有43個，這是我講的第一個意思，小城(chéng)鎮是一個好東西，對我們國(guó)家尤其是一個好東西，但(dàn)是非常遺憾，在我們國(guó)家發展中有一些好的，但(dàn)是不多。

　　第二個促進小城(chéng)鎮發展的改革思路(lù)，核心發展小城(chéng)鎮還(hái)不是政策，政策是一個因素，但(dàn)是更重要的是改革，第一個論壇的嘉賓都(dōu)談到這一點，我談一下我下面的觀點，有五個方面的機(jī)制機(jī)制的改革。

　　1、改革基層行政體(tǐ)制、擴權強鎮，制約小城(chéng)鎮發展的核心要素是塔式級别化行政體(tǐ)制制約了小城(chéng)鎮的發展，我們國(guó)家的行政體(tǐ)制是塔式級别化的，優勢資源都(dōu)會向上級集中，本事(shì)再大(dà)會把企業搬到地級市，優秀資源不斷的向上級單元集中，鎮是最低端，很難集聚和留下好的資源，比較差的資源留在建制鎮，爲什麽歐美國(guó)家小城(chéng)鎮發展那麽好呢(ne)？因爲在省以下是相(xiàng)獨立自(zì)治，沒有誰管誰，也沒有誰比誰高，隻有人(rén)口誰比誰大(dà)，所以很多大(dà)的企業、大(dà)學，都(dōu)在小城(chéng)鎮當中，我們國(guó)家任何一個省，省會城(chéng)市肯定是人(rén)口最大(dà)的，任何一個地級市，肯定是人(rén)口最多的，加州省會城(chéng)市根本不在洛杉矶等大(dà)城(chéng)市。

　　我們不可(kě)能改革行政體(tǐ)制，但(dàn)是可(kě)以弱化這個趨勢和矛盾，但(dàn)是這個作(zuò)用還(hái)是有限的，改變不了根本。

　　2、培育小城(chéng)鎮内生(shēng)發展動力，城(chéng)市的機(jī)制是通過房(fáng)地産開發，将資金收入到城(chéng)市，說(shuō)白(bái)了是買房(fáng)人(rén)建城(chéng)市，城(chéng)市的機(jī)制是買房(fáng)人(rén)建城(chéng)市，有房(fáng)地産開發的平台，但(dàn)是小城(chéng)鎮完全不一樣，爲什麽呢(ne)？小城(chéng)鎮的土(tǔ)地大(dà)部分(fēn)是集體(tǐ)土(tǔ)地，不可(kě)流轉。

　　我舉一個典型的例子，美國(guó)就(jiù)是政府規劃、私人(rén)建房(fáng)、鎮上集聚。

　　第四點，我們要推進房(fáng)地産稅征收的實施，我認爲房(fáng)産稅的實施更有利于房(fáng)地産的發展，現在地方政府依靠工(gōng)業收稅，歐美國(guó)家經驗告訴我們，他(tā)們的稅收主要依靠房(fáng)地産稅收，這樣對我們小城(chéng)鎮發展是有利的，但(dàn)是做到這一步還(hái)需要一點時間，不要說(shuō)房(fáng)産稅的實施制約我們的發展。

　　第五個制定國(guó)家支持小城(chéng)鎮政策，這個有作(zuò)用，但(dàn)是作(zuò)用有限。

　　謝謝大(dà)家！

　　苗樂如(rú)：趙部長做了精心的準備，不忍心打斷，但(dàn)是又不得(de)不打斷，我聽了核心就(jiù)是小城(chéng)鎮是個好東西，市場選擇需要有一個環境，下面有請(qǐng)張廳長談談。

　　張孝成：我說(shuō)之前告訴大(dà)家陝西省的兩個數字，2012年(nián)，陝西省房(fáng)地産一共投資是2000億，西安占了70.4%，還(hái)有十個地級市占了17%，縣城(chéng)占了13%。

　　第二個數字，市政設施的投資，去(qù)年(nián)是645億，那麽城(chéng)市占了62%，縣城(chéng)和我們的小城(chéng)鎮占了38%，也就(jiù)是四六開，對陝西省來(lái)說(shuō)，大(dà)城(chéng)市和中小城(chéng)市的房(fáng)地産，市政公用設施的投資，一個是三七，一個是四六。

　　告訴這個數字的意思就(jiù)是說(shuō)，我們中小城(chéng)市的投資，恐怕單獨的一個中小城(chéng)市難以形成，我們以陝西爲例，我們的關中城(chéng)市群，也就(jiù)是八百裡(lǐ)秦川，關中小城(chéng)鎮和中小城(chéng)市的投資顯然大(dà)于我們的陝南(nán)和陝北，爲什麽呢(ne)？因爲中小城(chéng)市的投資或者說(shuō)中小城(chéng)市的發展，要依托大(dà)城(chéng)市，也就(jiù)是說(shuō)，我有一個觀點，就(jiù)是說(shuō)城(chéng)鎮化将來(lái)的空間布局是城(chéng)鎮群，或者說(shuō)是區域城(chéng)市群，随着人(rén)民(mín)生(shēng)活水平和交通設施的改善，每個人(rén)不同階段需要的一些生(shēng)活，通過城(chéng)市優越的公共服務設施和小城(chéng)鎮的田園生(shēng)活來(lái)滿足不同人(rén)的需求，所以中小城(chéng)市的投資，是依托于城(chéng)市群或者是大(dà)城(chéng)市，我個人(rén)的觀點可(kě)能是城(chéng)市群更好一些。

　　陝西省更在搞關中城(chéng)市群，2008年(nián)提出了關中城(chéng)市區，我們的引漢濟渭工(gōng)程，渭河将來(lái)可(kě)能就(jiù)是我們的城(chéng)中河，所以關中中小城(chéng)市的投資是很有發展潛力的，陝北大(dà)家都(dōu)知道是一個資源性的區域，主要是依托資源，走産城(chéng)融合的道路(lù)，也就(jiù)是說(shuō)開發區與小城(chéng)鎮的結合問(wèn)題，陝南(nán)是秦嶺山(shān)區，漢江、嘉陵江，這樣一個區域，也就(jiù)是說(shuō)我們要保證南(nán)水北調的一江清水供北京的說(shuō)法，所以說(shuō)，我們對陝南(nán)的發展，主要是避災、移民(mín)搬遷，這樣就(jiù)可(kě)以集中的帶動我們的小城(chéng)鎮，這樣的小城(chéng)鎮也可(kě)以帶動一定的區域發展，我想我們陝西的中小城(chéng)市，我用這麽一個概念告訴大(dà)家，不知道大(dà)家清楚沒有？如(rú)果有什麽問(wèn)題，大(dà)家可(kě)以提問(wèn)。

　　唐鵬程：各位領導、各位專家，非常榮幸在這個舞台上和各位領導、各位專家交流中小城(chéng)市與小城(chéng)鎮建設的問(wèn)題，我來(lái)自(zì)重慶市酉陽縣，酉陽縣是少數民(mín)族人(rén)口最多的一個縣，少數人(rén)口占到人(rén)口總量的84%，酉陽縣還(hái)是一個國(guó)家級的貧困縣，在這樣一個貧困的地方，我們這幾年(nián)堅持以文化優先，以産業爲支撐，以生(shēng)态保護爲核心，努力打造小城(chéng)鎮建設和旅遊産業的融合。

　　從(cóng)2007年(nián)開始，到現在我們的城(chéng)鎮化率提高了8.5個百分(fēn)點，這幾個點在發達地區不算什麽，在貧困的山(shān)區就(jiù)非常不容易，通過這幾年(nián)的發展，我們感覺在少數民(mín)族的地方，最大(dà)的困惑還(hái)是三個方面，一個方面就(jiù)是土(tǔ)地的制約，剛才趙司長談到，我們在國(guó)家層面的土(tǔ)地指标，到我們縣這一級，再到鄉鎮這一級，幾乎是沒有了，第二個是資金上的限制，沒有錢，貧困就(jiù)是沒有錢，有了土(tǔ)地沒有錢還(hái)是一片農地，有了土(tǔ)地、有了錢沒有産業，是一座空城(chéng)。

　　通過這5年(nián)我們走過的道路(lù)，我的體(tǐ)會是，第一個到了今天的平台，确實要推進城(chéng)鎮化，确實涉及到阻礙我們城(chéng)鎮化發展的一些瓶頸，到了一些必然的時候，比如(rú)說(shuō)金融體(tǐ)制，我們貧困地方的錢到了銀行，農民(mín)的錢存到銀行，還(hái)有最關鍵的戶籍制度，重慶這幾年(nián)推行了戶改，相(xiàng)繼讓一部分(fēn)農民(mín)，是三三五的一個政策，農民(mín)實現了離(lí)鄉不離(lí)土(tǔ)，仍然有工(gōng)作(zuò)可(kě)以做，這是機(jī)制體(tǐ)制方面的改革。

　　第二個就(jiù)是因地制宜，我們一個貧困的地方，土(tǔ)家族蓋的房(fáng)都(dōu)是吊腳樓的形式，确實要因地制宜，跟我們當地的生(shēng)态保護、跟我們當地的産業，跟當地的民(mín)俗文化相(xiàng)結合，特别是能夠得(de)到一些項目的支撐，從(cóng)基礎設施、從(cóng)産業配合方面要相(xiàng)結合，現在以旅遊産業化實現我們的城(chéng)鎮化，讓旅遊和城(chéng)鎮化有機(jī)融合起來(lái)，這樣才能夠，老百姓脫掉鞋上了城(chéng)鎮的道路(lù)，才有就(jiù)業的機(jī)會。

　　第三點體(tǐ)會，雖然我們強調城(chéng)鎮化，但(dàn)是一定要規劃先行，以前我們有一個教訓，重複的建設增加了我們的建設成本，特别是規劃上相(xiàng)互的融合非常重要，我們經濟社會發展規劃、基礎設施的規劃，以及生(shēng)态保護規劃，不能因爲要發展城(chéng)鎮化，而破壞了我們的生(shēng)态環境，貧困地區生(shēng)态環境就(jiù)是我們的命根子了，是最後一根稻草，不能把它再丢了。

　　謝謝！

　　苗樂如(rú)：請(qǐng)傅主席，從(cóng)企業的角度談談問(wèn)題，最後再請(qǐng)左總談談。

　　傅勝龍：我是來(lái)自(zì)湖南(nán)大(dà)漢集團，1998年(nián)我在湖南(nán)的中部一個山(shān)區縣城(chéng)開始做開發，這15年(nián)我們進入了三四線城(chéng)市，完成了200億的投資，而且我們造的房(fáng)子，到現在爲止沒有一間是存量。

　　實際上縣城(chéng)是一個非常好的地方，首先大(dà)家擔心的是有沒有人(rén)去(qù)，其次有人(rén)去(qù)，爲什麽有人(rén)去(qù)呢(ne)？因爲中國(guó)改革開放(fàng)30年(nián)，我們有兩億多的農民(mín)工(gōng)，這兩億多的農民(mín)工(gōng)，最早的已經是50歲了，就(jiù)是我們這個年(nián)紀了，這個年(nián)紀在家裡(lǐ)有老人(rén)70多歲了，這些人(rén)在大(dà)城(chéng)市是留不住的，他(tā)必須回去(qù)，每年(nián)有千萬以上的人(rén)口要回去(qù)，這些人(rén)有一點錢、有一點資源，他(tā)回去(qù)以後不但(dàn)可(kě)以買房(fáng)子，而且還(hái)可(kě)以置業，而且還(hái)可(kě)以辦現代服務業，形成新的産業，這個是非常重要的。

　　我們說(shuō)沒有産業支持，其實現代服務業未來(lái)是最大(dà)的支持，我覺得(de)這些人(rén)對我們國(guó)家來(lái)說(shuō)，既要解決這些人(rén)的安置問(wèn)題，這些人(rén)爲大(dà)城(chéng)市建設付出了20、30年(nián)，他(tā)們必須有一個家，這些人(rén)是巨大(dà)的财富，第二就(jiù)是我們買得(de)起房(fáng)子，就(jiù)是我們能不能生(shēng)活起來(lái)，我們的農民(mín)是越來(lái)越窮，這30年(nián)大(dà)城(chéng)市剝削了農民(mín)，國(guó)家應該給一些補貼，應該給一些政策性的投入。

　　第三個農民(mín)在縣城(chéng)能生(shēng)活得(de)好，現在高速公路(lù)很發達，每個縣都(dōu)有兩條高速公路(lù)，也有高速鐵路(lù)，就(jiù)是大(dà)城(chéng)市有的，農村都(dōu)有，農村有的大(dà)城(chéng)市沒有，我們在農村一樣可(kě)以唱歌、可(kě)以跳(tiào)舞、可(kě)以洗腳，所以說(shuō)，未來(lái)的話(huà)，縣城(chéng)這一塊是人(rén)類的瑰寶，我們精雕細琢這是一塊寶石。縣城(chéng)是好地方。

　　苗樂如(rú)：謝謝傅總！他(tā)說(shuō)小縣城(chéng)是瑰寶，聯系自(zì)己身(shēn)世、家庭、企業的發展，給我們展示了一番小城(chéng)鎮的前景，我覺得(de)要做市場的選擇，恰恰是我們現在特大(dà)城(chéng)市、大(dà)城(chéng)市高度的人(rén)口的聚集，産業的聚集，造成了現在的城(chéng)市病，中央提出來(lái)這樣一個思考，和幾位專家大(dà)家反複的論證，使我們更加全面的看(kàn)到，既要實現人(rén)民(mín)的安居樂業，又要避免我們城(chéng)市病的産生(shēng)，實現五位一體(tǐ)的總體(tǐ)布局，使我們的生(shēng)活更美。

　　但(dàn)是幹什麽事(shì)情都(dōu)離(lí)不開錢，離(lí)不開資金的支持，不管是自(zì)己生(shēng)的錢、賺的錢，還(hái)是說(shuō)通過我們的融資方式取得(de)的支持，下面我想請(qǐng)左總，作(zuò)爲金融的專家，看(kàn)看(kàn)他(tā)如(rú)何看(kàn)待這個問(wèn)題。

　　左坤：謝謝主持人(rén)，把最後一個發言的機(jī)會給我，确實在城(chéng)鎮化的發展過程中，投資是一個基礎性、關鍵性的環境，城(chéng)鎮化是要花很多錢的，有兩個渠道，一個是政府買單，第二個渠道是市場買單，我們回顧中國(guó)的城(chéng)鎮化，從(cóng)1998年(nián)開始，在過去(qù)15年(nián)有一個顯著的特點，過去(qù)15年(nián)城(chéng)鎮化是帶有鮮明的政府引導的特色，政府沒有錢怎麽辦呢(ne)？依靠政府的信譽從(cóng)銀行貸款，發展到今天，這個做法就(jiù)存在一個問(wèn)題，新一屆政府提出來(lái)，要推動新型城(chéng)鎮化，不可(kě)避免的會帶動政府債務的增長和投資的增長，這是必然的，如(rú)何推動城(chéng)鎮化，同時又避免政府增加過多的債務，是擺在中央政府和地方政府面前非常難的一個課題。

　　從(cóng)實踐來(lái)講，我們有一個體(tǐ)會，在未來(lái)10年(nián)、20年(nián)的城(chéng)鎮化進程中，我們要在政府引導的基礎上，努力的推動用市場化的方式進行城(chéng)鎮化建設的模式，我們把城(chéng)鎮開發作(zuò)爲我們重要的一個領域方向，現在我們用投資的方式，就(jiù)是更加全面和深入參與各地城(chéng)鎮化的進程，但(dàn)是我們是市場管理(lǐ)方式。

　　我覺得(de)我們在兩個方面做一個探索，一個是建一個市場化的投資融資平台，第二個建一個市場化的運營模式。國(guó)開金融提出，要和政府搭建一個市場化的平台，封閉運行，我這個主體(tǐ)承擔增加的債務，我用市場化的方式做，如(rú)果我做好了，就(jiù)要分(fēn)享收益，我們感覺這種方式應該是非常市場化的一種投資融資的方式，既可(kě)以解決政府債務增加的問(wèn)題。

　　第二個就(jiù)是建立一個市場化的運營方式，今天這個論壇是房(fáng)地産業協會主辦的，講到房(fáng)地産業的轉型，我個人(rén)覺得(de)城(chéng)鎮化包含房(fáng)地産業，但(dàn)是它遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了普通的房(fáng)地産開發，當你(nǐ)面對一個幾平方公裡(lǐ)或者幾十平方公裡(lǐ)一個新城(chéng)建設的時候，實際上你(nǐ)面對的困難很多，你(nǐ)要做的事(shì)情非常多，這幾年(nián)我接觸很多開發商，不客氣的講，90%的開發商，不具備參與城(chéng)鎮化的能力，如(rú)果你(nǐ)沒有一個很好的理(lǐ)念、品質，沒有一個堅定的決心，沒有強大(dà)的資源整合能力是做不了的，首先這麽大(dà)的面積，要面臨農業的問(wèn)題、農民(mín)的問(wèn)題，要面對産業整合的問(wèn)題，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一個房(fáng)地産企業能承載的東西。

　　我們這些年(nián)做了一些探索，我們搞一個聯盟和聯合體(tǐ)，有理(lǐ)論研究、規劃設計(jì)、商業開發、醫療、教育、産業園區，包括中央推動的綠色、生(shēng)态、智慧、新能源等等，每個闆塊挑選作(zuò)得(de)最好的機(jī)構，我們和政府搭建一個舞台，邀請(qǐng)這些企業參與，我們從(cóng)規劃開始，從(cóng)規劃、建設、運營，這是我想補充說(shuō)明的一點，做城(chéng)鎮化一定需要大(dà)錢和長錢，大(dà)錢可(kě)以理(lǐ)解。

　　很多銀行提供的資金太短(duǎn)期了，當面對一個大(dà)片區開發的時候，沒有5到8年(nián)長期投資，很難進行一個從(cóng)容的規劃和建設，非常希望今後有機(jī)會和大(dà)家攜手合作(zuò)，爲國(guó)家城(chéng)鎮化建設發揮積極的作(zuò)用，謝謝！

　　苗樂如(rú)：我想資本、資金是一個根本，他(tā)的建議(yì)和經驗，對我們會有很大(dà)的啓發。給兩個機(jī)會大(dà)家可(kě)以做一個互動、交流。

　　孫茵：我想請(qǐng)問(wèn)一下國(guó)開金融的左總，剛才您談到的通過市場化的運作(zuò)方法，來(lái)推進整個區域化的綜合開發、推進城(chéng)鎮化的發展，在這個方面就(jiù)是說(shuō)，能不能更細緻一些，比如(rú)說(shuō)國(guó)開金融在整個的開發過程中，大(dà)概起到一個主導作(zuò)用，它的比例，包括政府也是通過投資的角色進來(lái)，包括企業是如(rú)何進來(lái)的，希望在這方面講得(de)再仔細一點。

　　左坤：謝謝孫總，我想舉幾個例子，每個地方的操作(zuò)方式都(dōu)不太一樣，因爲要因地制宜，我舉一個成都(dōu)的一個城(chéng)鄉統籌的項目，在成都(dōu)濟甯的一個郊區，政府是目标是希望用十年(nián)的時間，使這個區域實現城(chéng)市化，政府沒有錢，它對農民(mín)安置的标準不低，具體(tǐ)運作(zuò)的時候是一個一個村子要報政府批，然後會有項目公司，我們現在第一個項目運作(zuò)了兩年(nián)多了，現在非常順利，這個項目體(tǐ)現了把政府和市場化的優勢結合起來(lái)，這個項目的董事(shì)長是當地政府分(fēn)管城(chéng)鄉統籌的領導，他(tā)當這個領導，使得(de)我們這個平台很好的理(lǐ)解和貫徹政府的要求，管理(lǐ)層是完全市場化的，我們和政府共同挑選一個運作(zuò)的團隊，具體(tǐ)怎麽做呢(ne)？

　　準确的講有三大(dà)任務，第一個是安置，因爲有長期的資金支持，農民(mín)安置得(de)又快(kuài)又好，我們建了非常高品質的安置房(fáng)，農民(mín)安置得(de)非常不錯，第二個農民(mín)安置完以後，農民(mín)把耕地交給我們，我們拿到8000多畝耕地，這個耕地怎麽處理(lǐ)，必須有一個很好的安排，把農業做好農民(mín)可(kě)以再回來(lái)，可(kě)以解決就(jiù)業的問(wèn)題，現在我們這個團隊聘請(qǐng)市場化的做鄉村農業、做都(dōu)市農業的機(jī)構。第三個就(jiù)是城(chéng)鎮的開發，宅基地的指标可(kě)以出來(lái)，拿這些指标系統規劃一個新城(chéng)，應該說(shuō)這個項目運轉得(de)非常好，因爲它引導了長期的資金支持，使得(de)我們相(xiàng)對比較從(cóng)容的進行項目的實施。

　　第二個項目在湖南(nán)，我們跟省政府搞了一個發展基金，省裡(lǐ)面帶動地市、縣和小城(chéng)鎮，基本的模式也差不多。

　　傅勝龍：現在做了一加一加一的模式，成立一個某個縣的開發基金，由國(guó)開金融發起，然後把大(dà)漢帶進去(qù)，構築了一個平台公司，有基金加企業加城(chéng)投，做土(tǔ)地整理(lǐ)和道路(lù)基礎設施建設。

　　苗樂如(rú)：作(zuò)爲我們這一輪的主題，最後我想請(qǐng)各位嘉賓、專家，用兩分(fēn)鍾的時間表達一下，就(jiù)如(rú)何做好、把握中小城(chéng)市和小城(chéng)鎮的投資這樣一個話(huà)題，大(dà)家有什麽建議(yì)呢(ne)？

　　傅勝龍：我說(shuō)三句話(huà)，第一句話(huà)，在縣城(chéng)投資一定是一個綜合投資，我們在湖南(nán)有一個模式，就(jiù)是一路(lù)一城(chéng)一園，概括起來(lái)就(jiù)是要做基礎設施，要做城(chéng)市商業元素的導入，要做高端的住宅小區，這三個東西必須集約式的造城(chéng)，這樣才有價值。

　　第二句話(huà)，我覺得(de)新型城(chéng)鎮化就(jiù)是解決農民(mín)的問(wèn)題，應該以縣城(chéng)建設爲中心的現代農業化。

　　第三個，我還(hái)是希望有更多的投資、更多的政策導向給予農村，讓農民(mín)富起來(lái)。謝謝！

　　唐鵬程：中小城(chéng)市建設和小城(chéng)鎮建設投資，需要業内人(rén)士的關心、關注和大(dà)力支持，更需要全社會、全方位的力量。

　　左坤：當我們去(qù)歐洲和美國(guó)的時候，看(kàn)到别人(rén)的小城(chéng)鎮山(shān)清水秀、心曠神怡，我們再看(kàn)到我們的鄉村破敗箫條，在未來(lái)城(chéng)鎮化中，我們要使我們的小城(chéng)鎮達到超越歐美的水平，這是我們的責任和使命。

　　張孝成：對城(chéng)鎮化我想說(shuō)，人(rén)是根本，那麽再說(shuō)人(rén)的話(huà)，應該是四個字，一個是能就(jiù)業、能消費得(de)起，也就(jiù)是就(jiù)業、消費，所以，根據每個人(rén)的情況，來(lái)決定你(nǐ)怎麽樣城(chéng)鎮化，對我們政府我感覺到，是基礎設施和公共服務設施的均等化問(wèn)題。

　　趙晖：我們也做了一個很初步的測算，到2020年(nián)，會有1.5億新增的人(rén)口進入縣城(chéng)、小城(chéng)鎮，其中9000萬人(rén)進入縣城(chéng)，從(cóng)投資來(lái)講，我們按目前來(lái)看(kàn)，如(rú)果體(tǐ)制、機(jī)制沒有大(dà)的改革，我們投資機(jī)會應該在縣城(chéng)以上，鎮的投資機(jī)會不是很多，像大(dà)城(chéng)市周邊的鎮可(kě)能有機(jī)會，小城(chéng)鎮要興起來(lái)，必須進行革命性的改革，均衡發展對我們國(guó)家發展是非常重要的，是一個難題，也是今後一個時期必須要解決的，均衡發展必須要求體(tǐ)制機(jī)制改革，特别是權利的下放(fàng)和均衡。

　　苗樂如(rú)：時間太短(duǎn)暫，我們的專家很有水平，在這麽短(duǎn)的時間内，表達了他(tā)們對中小城(chéng)市與小城(chéng)鎮建設的認識和體(tǐ)會，表達了對發展前景的信心，也感謝咱們大(dà)家的配合和支持，使我完成了這一輪的交流，希望我們這一輪的討(tǎo)論，能夠爲整個論壇成就(jiù)的實現添光(guāng)，再次感謝各位嘉賓，感謝大(dà)家的配合，謝謝！

　　邵新莉：我們現在是茶歇時間，平行論壇三房(fáng)地産業轉型發展，将在茶歇以後進行！

　平行論壇三：房(fáng)地産業轉型發展

　　主持人(rén)：張學冬(博客) 《房(fáng)地産世界》主編、新京報傳媒副總裁

　　張學冬：經過短(duǎn)暫的茶歇休息之後，我們又進入下一場來(lái)自(zì)關于中國(guó)房(fáng)地産業、城(chéng)鎮化以及思想對撞的盛宴，上午和下午的兩場論壇中，對中國(guó)城(chéng)鎮化、房(fáng)地産業有研究的專家、學者、企業家高屋建瓴的談了一下中國(guó)房(fáng)地産頂層設計(jì)，以及中國(guó)房(fáng)地産發展中面臨的困難和路(lù)徑，下面談一下房(fáng)地産企業如(rú)何轉型，對這個行業我們都(dōu)非常的了解、熱(rè)愛，現在我有請(qǐng)參加第三場論壇的嘉賓：

　　中國(guó)房(fáng)地産研究會名譽副會長、原住建部政策研究中心主任、中國(guó)城(chéng)鄉建設經濟研究所所長 陳淮(微博)

　　萬科(kē)企業股份有限公司副總裁 毛大(dà)慶

　　天朗控股集團董事(shì)長 孫茵女(nǚ)士

　　中國(guó)城(chéng)市商業網點建設管理(lǐ)聯合會副會長 韓建徽

　　上海東方房(fáng)地産學院院長 張永嶽

　　因爲房(fáng)地産行業非常熟悉了，都(dōu)是房(fáng)地産從(cóng)業人(rén)員(yuán)，有房(fáng)地産研究的資深專家，也有參與房(fáng)地産的實踐者，首先有請(qǐng)陳淮老師(shī)給我們點題，就(jiù)是新型城(chéng)鎮化房(fáng)地産業如(rú)何轉型。

　　陳淮：我沒有想到上來(lái)就(jiù)讓我做概括性的發言，這個題目不是一句話(huà)可(kě)以說(shuō)清楚的，比如(rú)說(shuō)我們适應科(kē)學技術(shù)發展、市場發展，比如(rú)說(shuō)電商、新的節能省地的新技術(shù)、新材料，都(dōu)在這個範圍内，房(fáng)地産業轉型還(hái)包括房(fáng)地産企業的合理(lǐ)發展，根據前10年(nián)的發展情況，房(fáng)地産企業還(hái)需要在抗風(fēng)險能力、優化自(zì)己的财務結構等諸多方面有所改善，過度依賴寬松的貨币政策，過度以來(lái)恐慌性需求的，依賴于低成本的拿地的運行模式顯然都(dōu)要轉型。

　　我重要強調的是，大(dà)家别以爲轉型就(jiù)是聽政府的話(huà)，别以爲房(fáng)地産企業以後少掙錢、利潤低也可(kě)以活就(jiù)是轉型，轉型是很廣泛的，這個總名稱裡(lǐ)面有一個科(kē)學發展，我建議(yì)大(dà)家把轉型和尊重科(kē)學和尊重客觀規律聯系在一起。

　　張學冬：毛大(dà)慶是我非常熟悉的老大(dà)哥了，他(tā)是早上10點到的北京機(jī)場，下午4點會議(yì)現場，萬科(kē)今天提出新型城(chéng)鎮化他(tā)們要轉型，萬科(kē)做中國(guó)城(chéng)市配套的服務商，我想問(wèn)一下毛總，萬科(kē)基于什麽條件(jiàn)下、什麽原因，提出了這樣一個口号？在新型城(chéng)鎮化發展過程中，房(fáng)地産企業如(rú)何借助新型城(chéng)鎮化這個機(jī)遇實現更好的轉型呢(ne)？

　　毛大(dà)慶：我接着陳老師(shī)說(shuō)的，行業的客觀發展規律，我覺得(de)這個是一個特别重要的内容，我也很認同這個話(huà)題，科(kē)學發展論壇，包括房(fáng)地産産業轉型發展，轉型這個詞我從(cóng)2008年(nián)到現在，開這種轉型的會議(yì)有幾十個，轉了都(dōu)多少次型，今天到西安又轉型，轉來(lái)轉去(qù)，我估計(jì)腦袋都(dōu)轉暈了，轉了沒有到底是？是原來(lái)轉了轉錯了，還(hái)是從(cóng)來(lái)沒有轉過，還(hái)是坐(zuò)在這說(shuō)轉，真的沒有轉，這個會開完大(dà)家都(dōu)不知道要轉什麽，萬科(kē)又做商業，潘石屹(微博 博客)又持有了，好像這些都(dōu)是轉型，事(shì)實上這些都(dōu)不是轉型，剛才陳老師(shī)說(shuō)，房(fáng)地産發展的規律，第一個我們必須認同，過去(qù)20年(nián)房(fáng)地産高速發展，實際上這個行業高速發展，跟我們這個國(guó)家大(dà)的經濟布局和城(chéng)市化的規律，是一起在同步往前走，這是什麽規律？今天談這個很有關系，過去(qù)20年(nián)裡(lǐ)，我們一直看(kàn)中國(guó)城(chéng)市化的發展，這20多年(nián)，我們看(kàn)國(guó)家調控這個行業，我們看(kàn)看(kàn)那些文件(jiàn)的數字，這些數字把它都(dōu)串起來(lái)，我們會發現一個有意思的事(shì)情，開始是36個城(chéng)市，然後到40多城(chéng)市，然後又出來(lái)一個20多個城(chéng)市，弄來(lái)弄去(qù)，我看(kàn)取了一個常數，大(dà)概中國(guó)有毛病的城(chéng)市，取個平均數就(jiù)是50個城(chéng)市，從(cóng)改革開放(fàng)到今天，就(jiù)沒完的跟這些城(chéng)市折騰，所謂的調控、所謂的房(fáng)價，所謂的人(rén)口資源環境配比問(wèn)題，所謂的霧霾問(wèn)題，說(shuō)來(lái)說(shuō)去(qù)就(jiù)這50個城(chéng)市，這50個城(chéng)市是什麽城(chéng)市呢(ne)？我們仔細分(fēn)析一下，大(dà)概基本上70%都(dōu)是省會城(chéng)市和北京這種特别怪異的城(chéng)市，還(hái)有17、18個非常發達的地級市，這些城(chéng)市都(dōu)在哪？基本上在江蘇、浙江、福建，還(hái)有湖北這些地方，其他(tā)就(jiù)沒有了，這是什麽規律呢(ne)？這個規律是今天房(fáng)地産真正過去(qù)20年(nián)的規律，就(jiù)是所謂搞大(dà)、搞好、發财、掙錢的企業，事(shì)實上就(jiù)是踩上了50多個城(chéng)市快(kuài)速的火(huǒ)車。

　　但(dàn)是這些城(chéng)市爲什麽能夠這麽得(de)風(fēng)得(de)水呢(ne)？其實還(hái)是國(guó)家在改革開放(fàng)30年(nián)，讓一部分(fēn)地區先富起來(lái)，讓一部分(fēn)先富起來(lái)，政策導向、資源投入，帶來(lái)的這些城(chéng)市不可(kě)取代的優越性，最後誰來(lái)填補這些優越性呢(ne)？就(jiù)是過去(qù)20年(nián)裡(lǐ)，這些城(chéng)市大(dà)量的新增人(rén)口，人(rén)到跑到這了，爲什麽人(rén)跑到這呢(ne)？談房(fáng)地産這個行業，去(qù)年(nián)在北大(dà)校(xiào)園招聘我就(jiù)特别受刺激，我說(shuō)我們萬科(kē)60多個城(chéng)市，去(qù)年(nián)開始封閉北京、上海這些城(chéng)市招聘的名額，少招，讓這些城(chéng)市回到萬科(kē)所在的60多個二、三線城(chéng)市，我們希望學生(shēng)回家鄉建設，響應城(chéng)鎮化的号召。幾個學生(shēng)給我說(shuō)，毛總您這個建議(yì)很好，要不然您到我們家鄉建設，你(nǐ)在北京蓋有的都(dōu)有了，你(nǐ)這資源讓我享受享受，我覺得(de)這非常具有代表性。

　　什麽叫行業的規律？這就(jiù)是行業過去(qù)的規律，什麽企業的經營之道多麽偉大(dà)，什麽企業有多大(dà)的戰略眼光(guāng)，要沒有這樣的機(jī)會哪裡(lǐ)發展，哪裡(lǐ)有企業的生(shēng)存，今天這是什麽情況呢(ne)？再往下是什麽情況呢(ne)？再往下我們還(hái)面臨人(rén)口城(chéng)鎮化高速發展的階段，這個我們也同意，如(rú)果我們仍然就(jiù)這50多個城(chéng)市，我姑且當它是容器，人(rén)們就(jiù)願意到這50多個城(chéng)市生(shēng)活，這個狀況不可(kě)能改變，什麽這些城(chéng)市大(dà)幅度上漲，根本就(jiù)不要指望它有變化，國(guó)家這次提出了新型城(chéng)鎮化，什麽叫新型城(chéng)鎮化呢(ne)？剛才我還(hái)跟孫總說(shuō)這個問(wèn)題，現在是690多個城(chéng)市，這些城(chéng)市說(shuō)來(lái)說(shuō)去(qù)就(jiù)是這50個城(chéng)市有毛病，那630個城(chéng)市怎麽沒人(rén)說(shuō)說(shuō)呢(ne)？那630個城(chéng)市都(dōu)沒搞好，又去(qù)弄一堆新城(chéng)市幹什麽呢(ne)？還(hái)說(shuō)房(fáng)地産有機(jī)遇，房(fáng)地産有什麽機(jī)遇呢(ne)？大(dà)量的開發區、好多新城(chéng)鎮建到那現在就(jiù)是一片死城(chéng)，這是機(jī)遇嗎(ma)？顯然不是機(jī)遇。

　　我覺得(de)新型城(chéng)鎮化最大(dà)的問(wèn)題，就(jiù)是事(shì)實上重新解決資源布局不均的問(wèn)題，新型城(chéng)鎮化是人(rén)的城(chéng)鎮化，回到核心來(lái)還(hái)是解決過去(qù)這麽年(nián)帶來(lái)了資源不均、分(fēn)配不均的問(wèn)題，在城(chéng)鎮化過程中要創造更多的，能夠容納更多新型城(chéng)鎮人(rén)口的問(wèn)題，對現有城(chéng)市，事(shì)實像北京這個城(chéng)市，仍然面臨它的城(chéng)鎮化，另外一個，城(chéng)市群的建設，比如(rú)說(shuō)西安這種城(chéng)市具有輻射能力的城(chéng)市群的建設，第三再産生(shēng)新的可(kě)持續發展的産業。

　　萬科(kē)在幹什麽？萬科(kē)就(jiù)是一個企業，沒有能力說(shuō)萬科(kē)怎麽着中國(guó)就(jiù)怎麽着了，無非我們市場規模大(dà)了一點，能夠幹的事(shì)情就(jiù)是看(kàn)清這個規律，規律就(jiù)是兩個，一個是未來(lái)你(nǐ)隻能越走越節能，越走越環保，越走越向資源節約型、再可(kě)利用型發展。

　　第二個就(jiù)是最近的項目，向服務運營商轉型，并不是大(dà)家說(shuō)的萬科(kē)明天要搞商業，要搞養老，隻要跟居住有關的，萬科(kē)都(dōu)會涉及，這就(jiù)是我們未來(lái)的轉型。謝謝大(dà)家！

　　張學冬：謝謝毛總，毛總提到房(fáng)地産轉型要注意規律，跟陳老師(shī)的觀點是一緻的，他(tā)們都(dōu)提到客觀的情況下，房(fáng)地産業在新型城(chéng)鎮化中要探索的道路(lù)還(hái)很多，韓老師(shī)是中國(guó)商業地産和商業網點布局的專家，我想問(wèn)一下，在新型城(chéng)鎮化發展格局中，中國(guó)商業網點布局有什麽新的變化？而且新型城(chéng)鎮化過程中，商業地産發展的出路(lù)和路(lù)徑在哪裡(lǐ)？

　　韓建徽：非常榮幸今天作(zuò)爲一名商業界的人(rén)士，參加第五屆中國(guó)房(fáng)地産科(kē)學發展論壇，新型城(chéng)鎮化這個命題提出來(lái)以後，社會上有很多的說(shuō)法，就(jiù)是我們商業地産的春天又到來(lái)了，商業地産的開發商機(jī)遇更加擴大(dà)，我們要討(tǎo)論在新型城(chéng)鎮化背景下，我們國(guó)家商業地産發展的這麽一種狀況，我們不妨從(cóng)幾個方面去(qù)清醒的判斷一下。

　　第一點，去(qù)年(nián)、2012年(nián)9月份，國(guó)務院剛剛發布了國(guó)内貿易“十二五”的發展規劃，在這個規劃裡(lǐ)面，對全國(guó)應該說(shuō)明确規定了十大(dà)商業區域。

　　第二個，我們要清醒的認識到，我們新型城(chéng)鎮化和我們目前已經運行了20年(nián)左右時間的城(chéng)鎮化，一個銜接的關系問(wèn)題，不是意味着從(cóng)某一天某點某分(fēn)開始就(jiù)邁向新型城(chéng)鎮化的步伐了，它實際上跟過去(qù)走的道路(lù)是分(fēn)不開的，全國(guó)商業地産的發展，局部過剩、資源安排不合理(lǐ)、盲目建設的問(wèn)題比較突出，在新型城(chéng)鎮化下，新的機(jī)遇和積累的問(wèn)題，這些關系如(rú)何實現有機(jī)的銜接，這個問(wèn)題非常重要。

　　第三個，要從(cóng)理(lǐ)論體(tǐ)系中，對新型城(chéng)鎮化，包括未來(lái)新型商業地産的發展模式，也要做一個基本的研究，比如(rú)說(shuō)一提到城(chéng)鎮化，腦海裡(lǐ)面總在想，城(chéng)鎮化到底有多少種類型，到底分(fēn)布在一個什麽樣的區域，除了一個數量、數字的概念，從(cóng)商業發展的情況看(kàn)，建國(guó)以來(lái)，到現在爲止，全國(guó)商業網點布局基本上處在東重西輕、南(nán)重北輕這樣一個布局，在新型城(chéng)鎮化我們要創新，也要治病，把以往多年(nián)來(lái)積留下的問(wèn)題解決了，過去(qù)我到了新疆的克拉瑪依，這是一座石油城(chéng)市，全國(guó)類似像這樣以單一産業爲支撐的城(chéng)市也是一類，我們有鋼鐵城(chéng)、陶瓷城(chéng)等等，現在一談城(chéng)鎮化都(dōu)談得(de)比較泛。

　　下一步新型城(chéng)鎮化背景下，商業網點、商業怎麽發展，我想有兩個方面，可(kě)能會機(jī)遇比較明顯，大(dà)家關注一些，在其他(tā)方面會有一個間接的過程。

　　第一毗鄰大(dà)城(chéng)市周邊的中小城(chéng)市機(jī)遇比較明顯，第二個遠(yuǎn)離(lí)特大(dà)城(chéng)市，自(zì)身(shēn)對周邊、對區域有一定的輻射能力，又有一定的産業支撐和消費能力，這樣一些城(chéng)市、三、四線城(chéng)市的發展機(jī)遇也會比較明顯，其他(tā)的一些類型的城(chéng)市和區域，可(kě)能這個過程還(hái)比較漫長。

　　具體(tǐ)的我們作(zuò)爲商業地産開發商，我們未來(lái)發展的形态，我想實際上我們可(kě)以從(cóng)四個方面去(qù)關注，概括起來(lái)就(jiù)是四個字，點線面邊，點就(jiù)是以便民(mín)、利民(mín)服務爲宗旨的商業網點，我們可(kě)能步行不要出5分(fēn)鍾、10分(fēn)鍾、15分(fēn)鍾就(jiù)可(kě)以滿足基本需要，這也是未來(lái)新型城(chéng)鎮化滿足人(rén)民(mín)基本生(shēng)活配套要求的一個最基本的條件(jiàn)。

　　線就(jiù)是作(zuò)爲一個城(chéng)市，滿足購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、體(tǐ)驗等等，多功能于一體(tǐ)的商業街道，所謂就(jiù)是特色商業街。

　　面的話(huà)，就(jiù)是說(shuō)具有比較強的輻射能力商業中心區，第四個就(jiù)是在城(chéng)市的郊區或者邊緣區，以物流、專業市場，包括一些新興的業态，比如(rú)說(shuō)大(dà)型的奧特萊斯等，我們從(cóng)四個方面應該給予關注，具體(tǐ)到商業地産的形态，這幾年(nián)在國(guó)内發展的非常豐富，地上、地下、綜合的非常多，包括和交通樞紐相(xiàng)結合的，在産品形态上，我想結合所在城(chéng)鎮的具體(tǐ)情況，我們來(lái)進行統一的評判。謝謝！

　　張學冬：謝謝韓老師(shī)，韓老師(shī)提到在新型城(chéng)鎮化發展過程中，商業地産有兩種機(jī)會，一種是毗鄰大(dà)城(chéng)市，可(kě)以受到這個城(chéng)市輻射的中小城(chéng)市，第二個就(jiù)是有一定産業的中小城(chéng)市，自(zì)身(shēn)有一定購(gòu)買能力的城(chéng)市，謝謝韓老師(shī)給我們提供了這麽好的建議(yì)。

　　孫總的公司，上午做主題演講的時候，他(tā)們公司進入多個行業、多個産業，涉及到文化産業等等，我想問(wèn)一下孫總，這也是城(chéng)鎮化的探索和實踐，在這個過程中你(nǐ)面臨了哪些困難和問(wèn)題，你(nǐ)是如(rú)何回避和解決這些困難和問(wèn)題的？

　　孫茵：謝謝！

　　我們在城(chéng)鎮化的整個發展過程中，其實比較典型的是在大(dà)城(chéng)市的新區和郊區，進行新區和郊區綜合性的開發，這些區域首先面臨農村人(rén)口的整體(tǐ)搬遷、安置，接下來(lái)，做新區開發和做老城(chéng)區開發有明顯的區别，到了一個新城(chéng)區的時候，其實應該是典型城(chéng)鎮化的過程，所有的内容都(dōu)是全新的，首先一點就(jiù)會面臨一個問(wèn)題，怎麽樣去(qù)聚集人(rén)氣，把人(rén)留下來(lái)，這個問(wèn)題我們也在發展中面臨這些問(wèn)題，進行了産業轉型，做一個新區的時候，首先要有産業的植入，一般一個新區，開發區的一些規劃和招商是政府做的，但(dàn)是我們進一些區的時候，也歡迎由我們進行産業園區的開發，在這樣的背景下，我們進行了産業園區的開發，當然我們也請(qǐng)了一支産業園區招商和運營團隊進行招商和開發的。

　　有了這樣一個産業的基礎，接下來(lái)就(jiù)要做新區整體(tǐ)的配套，這樣一個城(chéng)市配套除了基礎設施和環境改造之外，它配套中商業服務這項内容，和老城(chéng)區又有很大(dà)的差别，老的城(chéng)區一般的購(gòu)物廣場滿足需求是沒有問(wèn)題的，到新城(chéng)區還(hái)是人(rén)氣的問(wèn)題，我們被拼的要做很多體(tǐ)驗式的商業，這樣可(kě)以很好的聚集人(rén)氣，但(dàn)是在做的過程中，也逐漸發現商業往體(tǐ)量化的發展是一個大(dà)的趨勢，老城(chéng)區其實也開始增加這方面的元素，我們把文商旅集群開發的業态開發出來(lái)，在郊區這種業态是能夠生(shēng)存，可(kě)以聚集人(rén)氣和發展的。

　　通過産業和商業綜合配套以後，這個區域的居住的問(wèn)題就(jiù)好解決了，好聚集人(rén)氣了，整個的配套居住就(jiù)比較能聚集人(rén)氣開發，客觀的講，通過居住的現金流和産業園區，包括文商旅綜合的配套，有一部分(fēn)持有的運營結合起來(lái)，這個區域就(jiù)可(kě)以得(de)到一個很好的發展，新型城(chéng)鎮化有很多重要的因素，比如(rú)說(shuō)戶籍人(rén)口、土(tǔ)地制度的改革，這個跟我們開發商确确實實關系不大(dà)，但(dàn)是産業化跟我們的關系非常密切，所以，整個地産商進行産業的轉型，由住宅地産向商業地産、産業地産綜合發展，區域性的打造一個新型的片區，對推動城(chéng)鎮化是比較有效的方法，謝謝！

　　張學冬：謝謝孫總！孫總結合他(tā)們做産業地産面臨的困惑，以及通過自(zì)己實踐的解決路(lù)徑，給我們談了一下他(tā)們這個企業體(tǐ)驗新型城(chéng)鎮化的路(lù)徑，張老師(shī)是房(fáng)地産研究方面的專家，他(tā)們做了很多關于國(guó)外、國(guó)内城(chéng)鎮化與房(fáng)地産之間的研究，我想讓張老師(shī)談談，結合他(tā)們這麽多年(nián)的研究，談一下國(guó)外新型城(chéng)鎮化過程中，房(fáng)地産較好的一個操作(zuò)模式，以及在國(guó)内研究過程中，您發現哪些城(chéng)市和企業做得(de)比較好？

　　張永嶽：上世紀有一個預測是對的，上世紀推動世界發展的兩大(dà)動力，以美國(guó)爲代表的信息革命、以中國(guó)爲代表的城(chéng)鎮化，這是一件(jiàn)事(shì)，另外一件(jiàn)事(shì)，就(jiù)是90年(nián)代後期，碰到亞洲金融危機(jī)，正是在這樣的一個背景下，當時由國(guó)家提出了很多意見(jiàn)，以住宅消費作(zuò)爲新的消費熱(rè)點，以住宅建設作(zuò)爲新的經濟增長點，往後國(guó)家住建部出台了一些政策，大(dà)力發展以住宅爲主的房(fáng)地産産業，不管後來(lái)城(chéng)市化發展中的問(wèn)題，不可(kě)否認中國(guó)的城(chéng)市化和房(fáng)地産業，在這樣一個曆史時期中，做出了巨大(dà)的貢獻，沒有這個中國(guó)不可(kě)能到全球第二經濟體(tǐ)，中國(guó)的經濟社會将是另外一種景象。

　　那麽，今天我們還(hái)要向前走，今天我們遇到了很多問(wèn)題，中國(guó)經濟增速放(fàng)緩，經濟發展的内動力不足，加上産業也遇到了更多問(wèn)題，然後經濟學有一個很重要的論題，當一種生(shēng)産方式、當一種産業形态，它沒有充分(fēn)發揮它的作(zuò)用之前，它不應該退出曆史舞台，今天中國(guó)城(chéng)市化仍然要發揮作(zuò)用，中國(guó)的房(fáng)地産業在中國(guó)經濟社會中仍然要發揮它的作(zuò)用。

　　我們的城(chéng)鎮化過去(qù)有很大(dà)毛病，不均衡、城(chéng)市病，帶來(lái)很多經濟社會的問(wèn)題，包括環境的問(wèn)題，房(fáng)地産發展中也呈現了很多問(wèn)題，我們可(kě)持續發展一定要轉型，我是從(cóng)這樣一個角度理(lǐ)解中房(fáng)協開這樣一個會，實際上提出一個重要的命題，就(jiù)是新型城(chéng)鎮化的背景下，如(rú)何推動房(fáng)地産業轉型中可(kě)持續發展，一方面是我們的産業發展得(de)更好，另外一方面，也希望這個産業對中國(guó)新一輪經濟社會發展做出貢獻。

　　這裡(lǐ)我簡單的提幾點，首先轉型就(jiù)意味着要和諧發展，從(cóng)大(dà)系統角度來(lái)講，現在是人(rén)、社會、自(zì)然，更加強調以人(rén)爲本的新型城(chéng)鎮化，房(fáng)地産發展也應該以人(rén)爲本，我們現在還(hái)有一個社會的制約，現在我們不要看(kàn)兩極分(fēn)化，房(fáng)地産的發展，這裡(lǐ)也有一個保障協調的問(wèn)題，新型城(chéng)鎮化絕對不像前一輪房(fáng)地産發展一樣，前一輪房(fáng)地産發展比較超前，如(rú)果說(shuō)沒有農業的現代化，農業本身(shēn)就(jiù)搞得(de)很差，新型城(chéng)鎮化就(jiù)會受到很大(dà)的制約，還(hái)有什麽二産因地制宜，有了産業就(jiù)有了盲目性，互動發展中，我們今天對房(fáng)地産企業、房(fáng)地産業來(lái)說(shuō)，我們要考慮的更加深入，我們對一、二、三産的動态要了解，我們要互相(xiàng)協調發展，我們房(fáng)地産要考慮這樣一個特點，我們就(jiù)有機(jī)會，轉型也轉得(de)好。

　　比如(rú)說(shuō)房(fáng)地産融資渠道怎麽打開，比如(rú)說(shuō)房(fáng)地産業怎麽形成産業鏈，我們的産業化怎麽推進，我們的房(fáng)地産業管理(lǐ)需要成本，以及房(fáng)地産業怎麽使我們的産品性價比更加好，更加适應社會的需求，這林林總總，我想能不能和我們在以人(rén)爲本的基礎，能夠和生(shēng)态做到一個協調的發展，能夠和一、二、三産業協調發展。

　　國(guó)外的經驗實際上，其中有一條就(jiù)是城(chéng)市化的協調發展，所以，中國(guó)現在大(dà)城(chéng)市的引領作(zuò)用，包括北京、上海，仍然要繼續發揮引領作(zuò)用，中國(guó)的中小城(chéng)鎮的發展需要一個培育，但(dàn)是它有一個過程，中國(guó)要通過大(dà)城(chéng)市帶動城(chéng)市群，然後再引領中小城(chéng)鎮，在這中間房(fáng)地産業一定會發揮很大(dà)的作(zuò)用，我們希望中國(guó)經濟走過目前的一些坎，能夠使中國(guó)房(fáng)地産業發展得(de)非常好，新型城(chéng)鎮化也發展得(de)非常好。

　　陳淮：老百姓買房(fáng)子，就(jiù)是因爲他(tā)們想過好日(rì)子，老百姓想過好日(rì)子這個思想非常好，推動了社會經濟的發展，給我們的産業帶來(lái)了物質發展的基礎，如(rú)果一定要說(shuō)轉型，我覺得(de)解釋爲進化，而不是轉來(lái)轉去(qù)不知道方向，進化更好，進化就(jiù)包括個體(tǐ)的進化，個體(tǐ)進化要适應環境，完善自(zì)己的功能，群體(tǐ)的進化要優勝劣汰，把優質的個體(tǐ)留下來(lái)。

　　有一位領導人(rén)說(shuō)，房(fáng)地産業轉型就(jiù)是聽政府的話(huà)，我不贊成這句話(huà)，過去(qù)很多年(nián)成功的企業，我覺得(de)聽政府的不多，客觀規律不以人(rén)的意志爲轉移，誰的話(huà)都(dōu)是主觀認識，客觀規律是不以任何人(rén)的意志爲轉移。

　　我舉一個例子，80年(nián)代末、90年(nián)代初的時候，丈母娘需求不是有房(fáng)、有車，那時候丈母娘需求是有冰箱、彩電、洗衣機(jī)，後來(lái)政府說(shuō)，家電業泡沫得(de)轉型，以後誰想生(shēng)産家電必須部一級部門(mén)發牌照(zhào)才可(kě)以生(shēng)産，後來(lái)發現政府定點的企業基本上沒有活下來(lái)，我再說(shuō)一遍，政府不給報戶口的黑(hēi)孩子，現在都(dōu)成了世界級的家電企業，中國(guó)成爲當之無愧的世界一流的家電大(dà)國(guó)，這就(jiù)叫市場。

　　當時的領導人(rén)都(dōu)說(shuō)咱們引進錄像機(jī)的時候，絕不分(fēn)散生(shēng)産，結果這廠(chǎng)還(hái)沒建成，錄像機(jī)被淘汰了，現在碟機(jī)都(dōu)快(kuài)淘汰了，這就(jiù)是技術(shù)進步，我看(kàn)我們還(hái)是轉型進化适應環境才最重要，别以爲人(rén)的主觀設想能代替取代客觀規律，僅供參考，謝謝大(dà)家！

　　張學冬：毛總，您對陳老師(shī)的觀點是怎麽看(kàn)的？

　　毛大(dà)慶：我非常贊同陳老師(shī)的觀點，我再講一個适應環境的問(wèn)題，我們現在討(tǎo)論的這些問(wèn)題，其實時間很快(kuài)，再過多少年(nián)、5、6年(nián)，我們又會討(tǎo)論另外一個轉型，我們又會坐(zuò)在這裡(lǐ)談轉型，實際上在變化的過程中，無論中國(guó)社會的發展，都(dōu)在默默發生(shēng)變化，但(dàn)是有一個問(wèn)題，它是擾動很多事(shì)情變化的因子，很多事(shì)情都(dōu)存在大(dà)量的變數，回過頭來(lái)還(hái)是說(shuō)人(rén)的問(wèn)題，就(jiù)是10到15年(nián)人(rén)口結構迅速惡化的問(wèn)題，這個才是真正的所謂的限制和将我們面對的未來(lái)。

　　我們今天談的這個事(shì)情，如(rú)果不能有基本的觀點，胡葆森有一句話(huà)，就(jiù)是站(zhàn)在未來(lái)看(kàn)現在，可(kě)能才有意義，這個未來(lái)是什麽？現在很多人(rén)在預測未來(lái)，中國(guó)怎麽着了，改革怎麽着了，這些事(shì)情不是我們今天可(kě)以談得(de)清楚的，但(dàn)是有一個事(shì)情可(kě)以談清楚，到了2028、2030年(nián)，60歲以上的人(rén)口将出現4.4億左右，今天在座的愛聽不愛聽、同意不同意，在座的人(rén)都(dōu)将步入這個行列，這個事(shì)情跟政治體(tǐ)制、經濟體(tǐ)制、世界大(dà)事(shì)變化都(dōu)沒有關系，它就(jiù)要出現，我們出現了一個高速人(rén)口增長的高峰，這個退出的高峰，将對人(rén)口的轉移結構、産業結構都(dōu)帶來(lái)重大(dà)的影(yǐng)響，今天談什麽城(chéng)市運營商、城(chéng)市服務商，我們要怎麽轉型，如(rú)果今天我們談的就(jiù)是2、3年(nián)的轉型，那是企業的轉型，沒有問(wèn)題，比如(rú)說(shuō)萬科(kē)說(shuō)進行大(dà)量社區商業的建設，這個沒有問(wèn)題，現在老百姓回到自(zì)住要求了，開發的校(xiào)區越來(lái)越偏遠(yuǎn)，人(rén)家就(jiù)要吃(chī)食堂，人(rén)家就(jiù)要有診所，你(nǐ)給他(tā)提供人(rén)家就(jiù)高興，你(nǐ)不給他(tā)提供他(tā)就(jiù)不高興，萬科(kē)就(jiù)要搞這個，這個不叫轉型，可(kě)能算一點點進化和進步。

　　真正的轉型不是這些問(wèn)題，真正的轉型是10到15年(nián)以後，人(rén)一大(dà)把60多歲，15年(nián)以後變成4億多60歲以上的人(rén)口，最近很多人(rén)拿日(rì)本研究這個事(shì)，日(rì)本1億多人(rén)口，一半人(rén)都(dōu)老了，也就(jiù)是5000、6000人(rén)，現在日(rì)本小城(chéng)市死亡的速度非常快(kuài)，每天都(dōu)有城(chéng)市死掉，不是說(shuō)沒人(rén)了，日(rì)本這麽高度城(chéng)市化的一個國(guó)家，最後回到首都(dōu)地區去(qù)了，這是什麽原因呢(ne)？因爲人(rén)口結構老了，這是非常基礎的一個原因。

　　如(rú)果我們是4、5億老齡人(rén)口的時候，我們會出現什麽轉移呢(ne)？我也不知道，是不是今天談的新型城(chéng)鎮化到那會還(hái)算數呢(ne)，我也不知道。我們永遠(yuǎn)坐(zuò)到這，爲了一個會談轉型，到時候惡夢醒來(lái)的時候，看(kàn)到這個事(shì)又得(de)轉型了，站(zhàn)在未來(lái)客觀分(fēn)析規律，聽誰的都(dōu)沒有用，聽誰的指示，說(shuō)指示的人(rén)都(dōu)不見(jiàn)得(de)能活到那一天，你(nǐ)聽他(tā)給你(nǐ)指示，你(nǐ)這個行業怎麽玩呢(ne)，上百年(nián)的事(shì)我們才叫規律，人(rén)口老齡化這個國(guó)家會發生(shēng)很大(dà)的變化，創新行業肯定會衰減，風(fēng)險意識肯定會提高，年(nián)輕人(rén)不願意從(cóng)事(shì)跟風(fēng)險有關的事(shì)情，大(dà)量的人(rén)會圍着看(kàn)病，這樣的情況下，開發商做什麽，城(chéng)市運營商做什麽，這個問(wèn)題值得(de)現在研究，因爲十年(nián)轉眼就(jiù)到。

　　我就(jiù)陳老師(shī)說(shuō)的轉型，客觀到底是什麽，不是說(shuō)今天拉動GDP就(jiù)是客觀，謝謝！

　　張學冬：毛總談到在新型城(chéng)鎮化發展過程中，城(chéng)市發展中的一個因子就(jiù)是人(rén)，人(rén)口的變化對産業各個方面的影(yǐng)響都(dōu)是客觀存在的。

　　毛大(dà)慶：你(nǐ)看(kàn)這兩年(nián)下大(dà)雨(yǔ)，你(nǐ)看(kàn)看(kàn)北川和汶川，一場大(dà)水又沖得(de)亂七八糟，這是什麽規律，大(dà)量的修改自(zì)然的地理(lǐ)地貌，這跟今天有沒有關系，是不是要符合一點自(zì)然科(kē)學規律？

　　張學冬：毛總越來(lái)越像一個哲學家了，時間也是控制在一個小時，陳老師(shī)給我們點題之後，我們就(jiù)轉型進行了探討(tǎo)，最後還(hái)要回到轉型上面，雖然毛總和陳老師(shī)對轉型都(dōu)提出了不同的見(jiàn)解，我們還(hái)是要說(shuō)一下新型城(chéng)鎮化中，房(fáng)地産業需要注意的有哪些問(wèn)題？

　　孫茵：其實說(shuō)到問(wèn)題，一直有一個疑惑的問(wèn)題，就(jiù)是小城(chéng)市、小城(chéng)鎮的發展，其實我們到目前爲止，我們在全國(guó)做，都(dōu)隻敢去(qù)大(dà)的城(chéng)市，包括在大(dà)的城(chéng)市周邊的新區的開發，一去(qù)小城(chéng)市就(jiù)有很多的困惑和擔心，新型城(chéng)鎮化中，小城(chéng)市和小城(chéng)鎮又是一個非常大(dà)的問(wèn)題，這個問(wèn)題怎麽去(qù)解決，我覺得(de)這是一個很重要的城(chéng)鎮化需要研究和解決的問(wèn)題。

　　陳淮：需要注意的問(wèn)題，我看(kàn)其實首先要在變化的市場環境中活下來(lái)，活着才有機(jī)會，最近有一個新詞是克隆，不管是萬達還(hái)是萬科(kē)，克隆别人(rén)的，克隆技術(shù)最大(dà)的缺陷，就(jiù)是克隆的生(shēng)物是不會進化的，它的遺傳密碼是沒有變異的，它最大(dà)的問(wèn)題，它永遠(yuǎn)是同一個遺傳密碼，不會适應不斷的環境，提升生(shēng)存能力，我覺得(de)重要問(wèn)題就(jiù)是适應通脹、通縮的情況，适應政策左右搖擺，适應市場中優勝劣汰的競争，活下去(qù)就(jiù)是最重要的事(shì)情。

　　毛大(dà)慶：我覺得(de)很重要的一條，無論什麽領導說(shuō)了什麽，目前要爲了什麽幹什麽，我覺得(de)這些事(shì)其實都(dōu)不重要，若幹次的經濟波動，國(guó)家的調整政策，以及調整政策以後的修改政策，就(jiù)是搖來(lái)搖去(qù)，那會我老說(shuō)房(fáng)地産業要靠天吃(chī)飯，郁亮也說(shuō)這話(huà)，天外又有天，天外有國(guó)際大(dà)事(shì)、國(guó)際政治，弄來(lái)弄去(qù)，實際上我們都(dōu)是大(dà)規律中的一個棋子，最好的辦法就(jiù)是微觀上說(shuō)，也就(jiù)是做好企業的生(shēng)存之道，讓企業能夠持續的發展，宏觀上說(shuō)，确實踏踏實實的沉下心來(lái)，研究中國(guó)是什麽樣的宏觀發展、客觀規律，哪怕你(nǐ)不能搞清楚全部，我們看(kàn)清楚一個大(dà)緻的選擇，這對你(nǐ)企業都(dōu)有好處。

　　比如(rú)說(shuō)，我們看(kàn)看(kàn)未來(lái)的人(rén)口會變成什麽樣，由此導緻城(chéng)市形态會有什麽變化，在這個過程之中，無論政策如(rú)何調整，最終還(hái)得(de)适應這個大(dà)規律，所以，在這樣的過程中弄弄清楚，起碼腦子不糊塗，别天天圍繞一個事(shì)轉型轉型，微觀上說(shuō)把企業弄好就(jiù)行。謝謝！

　　韓建徽：曾經聽一位農民(mín)企業家的朋友談他(tā)對城(chéng)市化的理(lǐ)解，他(tā)說(shuō)城(chéng)市化是什麽呢(ne)？就(jiù)是城(chéng)裡(lǐ)人(rén)下鄉、鄉下人(rén)進城(chéng)，這句話(huà)比較樸素，但(dàn)是又有一定的道理(lǐ)，我們在新型城(chéng)鎮化的命題出來(lái)以後，可(kě)能我們有一種取向，更多的關注農轉非、戶籍制度的問(wèn)題，所以，我個人(rén)的觀點是，我們新型城(chéng)鎮化關注人(rén)，這個關注人(rén)不是關注我，不是關注某一部分(fēn)人(rén)，而應該是關注所有的人(rén)，包括城(chéng)裡(lǐ)人(rén)。

　　另外，我有一點擔心，實際上我們不缺城(chéng)鎮化，我們缺的是城(chéng)鎮的優化，在未來(lái)城(chéng)鎮化下一步大(dà)躍進的發展中，隻求數量不求質量的傾向要避免，其次，就(jiù)是全國(guó)千城(chéng)一面，沒有城(chéng)市個性的情況也要避免，更爲嚴重的就(jiù)是說(shuō)，打造出一座座新的鬼城(chéng)也好、睡城(chéng)也好，這種情況要避免，謝謝！

　　張永嶽：我作(zuò)爲一個學者，從(cóng)學者的層面，從(cóng)宏觀上探索一些規律性的東西，把問(wèn)題逐漸逐漸挖掘清楚、弄清楚，包括老齡化對城(chéng)鎮化、房(fáng)地産業的影(yǐng)響，所以我同意應該甯靜(jìng)緻遠(yuǎn)、高屋建瓴的研究。我認爲要腳踏實地、精耕細作(zuò)，新型城(chéng)鎮化中房(fáng)地産業有兩個棋可(kě)以下，在合理(lǐ)的城(chéng)鎮化布局中，尋找可(kě)以開發、投入，而且可(kě)以按照(zhào)周期進行産出的亮點，其次就(jiù)是大(dà)城(chéng)市的開發。在轉型過程中，我們的精耕細作(zuò)相(xiàng)當重要，有精耕細作(zuò)才可(kě)能使我們的産業得(de)到更持續的健康發展，謝謝！

　　張學冬：我們今天下午的第三場論壇從(cóng)新型城(chéng)鎮化、房(fáng)地産業的轉型，談到整個行業規律的出現，以及從(cóng)轉型談到進化，談到人(rén)口的老齡化，台上五位嘉賓以他(tā)們的觀點，以及他(tā)們對行業深入的了解，給我們提供了一場非常有趣生(shēng)動的，在新型城(chéng)鎮化房(fáng)地産業轉型思想的盛宴，最後再次感謝五位嘉賓，如(rú)果大(dà)家對台上五位嘉賓的很感興趣，可(kě)以繼續和大(dà)家交流，謝謝大(dà)家！